Que faire quand un cohéritier refuse la vente ?

Un cohéritier ne peut pas être forcé de rester en indivision. Si l’un refuse la vente, une solution amiable reste préférable (rachat de sa part, médiation). À défaut, tout indivisaire peut saisir le tribunal pour provoquer le partage, qui peut aboutir à une vente publique sur Biddit.

Le refus d’un seul héritier suffit à bloquer une vente amiable, car celle-ci exige l’unanimité des indivisaires. La situation est fréquente : attachement au bien familial, désaccord sur le prix, ou simple inertie. Mais le blocage n’est jamais définitif, car le droit belge pose un principe fort : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision (article 815 du Code civil). Autrement dit, un héritier qui veut vendre finira toujours par obtenir la sortie d’indivision.

Avant d’aller au contentieux, plusieurs voies amiables s’ouvrent. Le rachat de part permet à un héritier de reprendre la quote-part du récalcitrant, ou l’inverse : cette opération est une sortie d’indivision qui supporte le droit de partage de 1 % de la valeur (droitsquotidiens.be, 2026). La médiation familiale, souvent moins coûteuse et plus rapide qu’un procès, aide à trouver un accord sur le prix ou les modalités. Une estimation indépendante par une agence sert de base objective et désamorce beaucoup de conflits liés à la valeur.

Le fait qui surprend : la voie judiciaire, souvent redoutée, joue en réalité en faveur de celui qui veut vendre. Saisi, le tribunal ordonne le partage et, quand le bien n’est pas commodément divisible, une vente publique. Celle-ci se tient sur Biddit, la plateforme officielle des notaires, avec des enchères sur 8 jours et des enchérisseurs anonymes. L’inconvénient est que cette procédure est plus longue et aboutit fréquemment à un prix inférieur à celui d’une vente amiable bien préparée. C’est précisément cette perspective de moins-value qui incite les cohéritiers réticents à accepter, finalement, une vente négociée.

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