Het verkoopcompromis is de onderhandse verkoopovereenkomst tussen koper en verkoper, die de prijs, het pand en de voorwaarden vastlegt. Het is juridisch al bindend: in België geldt de regel dat de verkoop rond is zodra er akkoord is over zaak en prijs, nog vóór de notariële akte.
Het verkoopcompromis, in het Frans het compromis de vente, is het scharnierdocument van elke aankoop in Wallonië. Het bevestigt schriftelijk dat koper en verkoper het eens zijn over welk pand aan welke prijs verandert van eigenaar, en onder welke voorwaarden. Anders dan veel mensen denken, is dit geen vrijblijvende intentieverklaring maar een volwaardig contract. Het bevat de identiteit van de partijen, de omschrijving van het goed, de prijs, de datum van beschikbaarheid en de opschortende voorwaarden.
De juridische kracht ervan verrast eerste kopers vaak. In het Belgisch recht is een verkoop tot stand gekomen zodra er wilsovereenstemming is over de zaak en de prijs, ook al is de notariële akte nog niet verleden. Met andere woorden: wie het compromis tekent, is juridisch al gebonden en kan er niet zonder gevolgen onderuit. Daarom staat er doorgaans ook een voorschot in, meestal rond 10 % van de prijs, dat op een derdenrekening van de notaris of de makelaar wordt geplaatst als waarborg.
Precies omdat het compromis zo bindend is, worden de opschortende voorwaarden zorgvuldig opgesteld. De meest voorkomende is de voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecaire lening binnen een bepaalde termijn. Verkrijgt de koper de financiering niet, dan valt de verkoop weg zonder schadevergoeding. Easyhome zorgt dat deze voorwaarden en hun termijnen helder in het compromis staan, samen met de verplichte informatie: het EPC-label, het keuringsattest elektrische installatie en de stedenbouwkundige inlichtingen. In Wallonië moet het EPC-label overigens al in de advertentie staan en is het tien jaar geldig.
Na de ondertekening van het compromis begint de periode naar de notariële akte, waarin de notaris de eigendomstitel controleert en de registratierechten berekent. Sinds 1 januari 2025 bedragen die in Wallonië 3 % voor de eigen en enige woning, tegenover 12,5 % voor een tweede woning, een investering of een aankoop via een vennootschap. Het compromis vermeldt vaak al welk tarief van toepassing zal zijn, zodat de koper weet welk bedrag hem bij de akte te wachten staat.
In één oogopslag
- Aard: onderhandse verkoopovereenkomst tussen koper en verkoper, juridisch bindend.
- Kernregel: de verkoop is rond zodra er akkoord is over zaak en prijs, vóór de akte.
- Inhoud: partijen, omschrijving pand, prijs, beschikbaarheid, opschortende voorwaarden.
- Voorschot: doorgaans rond 10 %, op een derdenrekening als waarborg.
- Verplichte bijlagen: EPC (10 jaar geldig), elektrische keuring, stedenbouwkundige inlichtingen.
- Daarna: notariële akte met betaling van de registratierechten (3 % voor de eigen en enige woning in Wallonië).