Hoe meet je de huurleegstand in een wijk?

De huurleegstand in een wijk schat je in door te kijken naar de verhuursnelheid van vergelijkbare panden, het aanbod dat lang online blijft staan, de huurvraag en het huurderprofiel van de buurt. Een lage huurleegstand beschermt het nettorendement en weegt zwaarder door dan een hoog brutocijfer.

Huurleegstand is de periode waarin een verhuurpand geen huurder heeft en dus geen inkomsten oplevert terwijl de vaste kosten doorlopen. Ze correct inschatten is essentieel, want de huurleegstand is de post die het brutorendement het sterkst omzet in een lager nettorendement. Toch bestaat er geen enkel officieel cijfer per straat: je meet de huurleegstand door verschillende signalen samen te leggen.

Een eerste indicator is de verhuursnelheid van vergelijkbare panden in de buurt. Verdwijnen huuradvertenties snel, dan wijst dat op een sterke vraag en beperkte huurleegstand. Blijven panden weken of maanden online staan, dan is dat een waarschuwing. Een tweede indicator is de aard van de buurt: nabijheid van werkgelegenheid, scholen, diensten in de nabijheid en openbaar vervoer trekt huurders aan. In Luik bijvoorbeeld drukken de studentenvraag rond ULiège en de tramlijn tussen Sclessin en Coronmeuse de huurleegstand in de bediende wijken. Een derde indicator is het huurderprofiel: een buurt met een stabiel, gevarieerd publiek kent minder leegstand dan een buurt met eenzijdige of dalende vraag.

Contra-intuïtief is dat een wijk met een laag brutorendement maar zeer lage huurleegstand netto beter kan presteren dan een wijk met hoge brutocijfers en veel leegstand. Wie de huurleegstand onderschat, overschat het rendement. Een lokale vastgoedmakelaar met kennis van de buurt is daarbij vaak een betrouwbaarder bron dan een algemeen cijfer, omdat hij de reële verhuurdynamiek van straat tot straat kent.

In één oogopslag