Une maison héritée en Wallonie peut être conservée, mise en location ou vendue. Chaque option a un impact fiscal distinct : la revente d’une résidence principale héritée est exonérée de plus-value, tandis que la location est imposée sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %.
Recevoir une maison en héritage ouvre trois décisions possibles, à arbitrer selon la situation familiale, l’état du bien et les liquidités disponibles pour régler les droits de succession. En Wallonie, ces droits en ligne directe sont progressifs de 3 % à 30 % sur la part nette, avec un abattement de 12 500 euros doublé si la part n’excède pas 125 000 euros (notaire.be, 2026). Ils sont dus dans les délais du bureau Sécurité juridique, ce qui pousse souvent à trancher vite.
Première option, conserver et occuper : le bien devient votre logement, sans plus-value à craindre en cas de revente ultérieure comme résidence principale. Deuxième option, louer : un bien loué à une personne physique pour son logement privé est imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, base forfaitaire souvent bien inférieure au loyer réel, donc favorable au bailleur ; loué à une société ou pour un usage professionnel, il est imposé sur le loyer réel net, plus lourd. Le maintenir suppose d’assumer précompte immobilier, entretien et provisions travaux.
Troisième option, vendre. Voici le point contre-intuitif : la plus-value réalisée à la revente d’un bien hérité est calculée par rapport à la valeur retenue dans la déclaration de succession, pas au prix qu’avait payé le défunt. Comme cette valeur est généralement proche du prix de marché du jour du décès, la plus-value taxable est souvent faible, voire nulle. Et si vous occupez le bien comme résidence principale avant de le revendre, l’exonération fédérale s’applique pleinement. Avant tout, un bien vendu ou loué en Wallonie exige un certificat PEB (à charge du vendeur ou bailleur) et, à la vente, une attestation de conformité électrique.
En un coup d’œil
| Option | Fiscalité principale | Points d’attention |
|---|---|---|
| Conserver et occuper | Aucune plus-value si résidence principale à la revente | Financer les droits de succession sans le produit d’une vente |
| Louer | RC indexé majoré de 40 % (locataire personne physique) | Précompte immobilier, entretien, PEB obligatoire, vacance locative |
| Vendre | Plus-value calculée sur la valeur en succession, souvent faible | PEB et attestation électrique obligatoires, partage entre héritiers |