Les trois méthodes d’estimation immobilière sont : la méthode par comparaison (prix de biens similaires vendus), la méthode par capitalisation (valeur fondée sur le revenu locatif) et la méthode par coût de reconstruction (valeur du terrain plus coût de reconstruction déprécié).
L’estimation immobilière s’appuie classiquement sur trois grandes méthodes, complémentaires selon le type de bien. La première, la plus utilisée pour le résidentiel, est la méthode par comparaison : elle établit la valeur en comparant le bien à des biens similaires réellement vendus dans le même secteur, en ajustant selon les différences de surface, d’état ou d’emplacement.
La deuxième est la méthode par capitalisation, ou méthode par le revenu. Elle détermine la valeur à partir du rendement locatif : on capitalise le loyer que le bien peut générer pour en déduire un prix. Elle est particulièrement pertinente pour les biens d’investissement et les immeubles de rapport, dont la valeur est étroitement liée au revenu qu’ils produisent.
La troisième est la méthode par coût de reconstruction, parfois appelée méthode du coût de remplacement. Elle additionne la valeur du terrain et le coût de reconstruction du bâtiment à neuf, duquel on retranche une dépréciation liée à la vétusté. Elle est surtout utilisée pour des biens atypiques ou sans réel marché comparable.
En pratique, l’estimation d’un bien résidentiel repose principalement sur la comparaison, les deux autres méthodes servant de recoupement ou s’appliquant à des cas particuliers. Un bon estimateur choisit la ou les méthodes adaptées au bien et les croise pour aboutir à une valeur cohérente. Easyhome privilégie l’approche par comparaison, la plus fiable pour le résidentiel wallon.
En un coup d’œil
| Méthode | Principe | Usage type |
|---|---|---|
| Comparaison | prix de biens similaires vendus | résidentiel |
| Capitalisation | valeur fondée sur le revenu locatif | investissement |
| Coût de reconstruction | terrain + reconstruction déprécié | biens atypiques |