En Wallonie, l’acheteur paie les droits d’enregistrement (3 % pour l’habitation propre et unique depuis le 1er janvier 2025, 12,5 % sinon), les honoraires du notaire fixés par barème légal dégressif, ainsi que les frais et débours administratifs. Ces trois composantes forment ce qu’on appelle communément les frais de notaire.
Les frais d’achat en Wallonie se répartissent en trois blocs très inégaux. Le plus lourd, de loin, ce sont les droits d’enregistrement : un impôt régional qui atteint 12,5 % du prix pour un investissement locatif ou une résidence secondaire. Mais depuis le 1er janvier 2025, l’habitation propre et unique bénéficie d’un taux réduit de 3 %, à condition de s’y domicilier dans les 3 ans et d’y rester 3 ans (SPF Finances Wallonie, 2025). L’écart est spectaculaire : sur un bien de 250 000 euros, les droits passent de 31 250 euros à 7 500 euros.
Le deuxième bloc, ce sont les honoraires du notaire. Point contre-intuitif : ils sont identiques chez tous les notaires belges, car fixés par arrêté royal selon un barème dégressif ; ils ne se négocient pas. Plus le prix monte, plus le pourcentage marginal baisse. Le troisième bloc regroupe les frais et débours : recherches hypothécaires, urbanistiques, cadastrales, inscription de l’acte, frais de dossier. Ces débours couvrent les démarches que le notaire avance pour le compte de l’acheteur.
À ces frais d’acte peuvent s’ajouter, si l’achat est financé par crédit, les frais liés à la constitution de l’hypothèque (acte de crédit distinct, avec ses propres droits et honoraires). Attention à la distinction régionale : en Flandre, l’habitation propre et unique est taxée à 2 %, et Bruxelles applique un abattement sur la base imposable plutôt qu’un taux réduit. Un bien neuf vendu par un promoteur relève, lui, de la TVA à 21 % sur la construction, et non des droits d’enregistrement.
En un coup d’œil
| Composante | Nature | Montant / taux (Wallonie 2026) |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement | Impôt régional | 3 % habitation propre et unique, sinon 12,5 % |
| Honoraires du notaire | Tarif légal (AR) | Barème dégressif, identique partout, non négociable |
| Frais et débours | Recherches et inscriptions | Variables selon le dossier |
| Frais d’hypothèque | Si achat à crédit | Acte de crédit distinct |
| Bien neuf (promoteur) | TVA | 21 % sur la construction |