Hoelang duurt het om een verhuurinvestering in Luik terug te verdienen?

De terugverdientijd van een verhuurinvestering in Luik hangt af van het nettorendement. Bij een brutohuurrendement van 5 tot 6,5 procent en na aftrek van kosten en huurleegstand loopt de terugverdientijd al snel op tot meerdere decennia, tenzij waardestijging of hefboomfinanciering het beeld wijzigen.

De terugverdientijd geeft aan na hoeveel jaar de netto huuropbrengsten de investering gedekt hebben. Een ruwe indicatie krijg je door 100 te delen door het rendementspercentage. Bij een brutohuurrendement van 5 procent kom je zo op ongeveer twintig jaar, bij 6,5 procent op ongeveer vijftien jaar. Maar dat is de brutobenadering. Zodra je de onroerende voorheffing, het beheer, het onderhoud en de huurleegstand aftrekt, daalt het rendement en stijgt de terugverdientijd navenant, vaak tot meerdere decennia.

Enkele factoren nuanceren dit beeld. Ten eerste de waardestijging van het pand: als de woning in waarde toeneemt, komt naast de huuropbrengst ook een meerwaarde in het vizier bij verkoop, al is die niet gegarandeerd. Ten tweede de financiering: wie met een lening werkt, legt zelf minder kapitaal in, waardoor de terugverdientijd op de eigen inbreng korter kan lijken, terwijl de intrestlasten het nettorendement drukken. Ten derde de huurleegstand: elke leegstaande maand verlengt de terugverdientijd rechtstreeks.

Contra-intuïtief is dat een pand met een lager brutorendement soms sneller terugverdiend is dan een pand met een hoger brutocijfer. Een centraal gelegen Luiks pand met lage huurleegstand levert een stabieler netto op dan een goedkoop pand dat geregeld leegstaat. De studentenvraag rond ULiège en de tramlijn tussen Sclessin en Coronmeuse helpen de bezetting hoog te houden. Een realistische terugverdientijd bereken je dus altijd op basis van het nettorendement, niet van het brutocijfer, en met een marge voor huurleegstand.

In één oogopslag