Hoe verkoop je een onverdeelde woning na een overlijden?

Na een overlijden komt de woning in onverdeeldheid bij alle erfgenamen. Om te verkopen is in principe het akkoord van elke deelgenoot nodig. Bereikt u dat akkoord, dan volgt een minnelijke verkoop met verdeling van de prijs pro rata. Blokkeert iemand, dan kan de rechter een gerechtelijke verkoop bevelen, want niemand blijft verplicht in onverdeeldheid.

Wanneer meerdere personen samen erven, ontstaat een onverdeeldheid: elke erfgenaam heeft een aandeel in de woning, maar niemand bezit een concreet deel van de stenen. Om het pand te verkopen aan een derde is daarom het akkoord van alle deelgenoten vereist. Zolang iedereen op dezelfde lijn zit, verloopt dat vlot: de notaris verlijdt de akte en de verkoopprijs wordt onder de erfgenamen verdeeld volgens ieders wettelijk aandeel.

Er zijn drie klassieke manieren om een geërfd goed te verdelen. Bij een verdeling in natura met opleg houdt één erfgenaam de woning en vergoedt hij de anderen. Bij een minnelijke verkoop wordt het pand aan een derde verkocht en de prijs verdeeld; dat vergt ieders akkoord maar levert de beste waarde op. Bij een licitatie, de openbare verkoop, gebeurt de verkoop gedwongen bij conflict, doorgaans tegen een lagere prijs. Dat laatste is het sluitstuk wanneer overleg mislukt.

Het wettelijke uitgangspunt beschermt wie wil verkopen: niemand kan verplicht worden in onverdeeldheid te blijven. Een deelgenoot kan dus de uitonverdeeldheding afdwingen. Op de verdeling is een verdeelrecht verschuldigd; voor een klassieke uitonverdeeldheding gaat dat tarief in de loop van 2026 van 1 % naar 3 %. Vergeet ook de verkoopdocumenten niet die overal in Wallonië verplicht zijn: EPB-certificaat, elektrische keuring, postinterventiedossier en bodemattest. Laat de verdeelsleutel en het huwelijksstelsel van de overledene door de notaris bevestigen.

In één oogopslag