Voor een atypisch pand zonder vergelijkbare verkopen combineert u best de heropbouwwaarde met de kapitalisatiemethode, en gebruikt u de vergelijkingsmethode enkel waar mogelijk. De makelaar verzoent de drie tot één realistische waarde.
Een atypisch pand, denk aan een oude hoeve, een omgebouwde kerk, een loft, een watermolen of een huis met een uitzonderlijk grote grond, stelt de schatter voor een probleem: er zijn nauwelijks vergelijkbare verkopen. En net die vergelijkbare verkoopgegevens vormen de ruggengraat van de gebruikelijke vergelijkingsmethode. Voor een uniek pand valt dat anker grotendeels weg, en moet de makelaar naar de twee andere methodes grijpen.
De heropbouwwaarde wordt dan vaak de eerste hoeksteen. Ze berekent wat het zou kosten om het pand vandaag opnieuw op te trekken, min de veroudering en plus de grondwaarde. Voor een uniek gebouw geeft dat een tastbaar vertrekpunt, los van de vraag of er ooit een gelijkaardig pand verkocht is. Levert het pand huur of een andere opbrengst op, dan biedt de kapitalisatiemethode een tweede invalshoek, gebaseerd op het rendement.
Toch blijft ook de vergelijkingsmethode zijn nut houden, zij het beperkt. De makelaar kan grond, volume of afzonderlijke elementen vergelijken met wat wél verhandeld werd in de streek. Wat velen verrast: bij een atypisch pand ligt de uiteindelijke prijs vaak verder van elke berekening dan bij een gewone woning, omdat de waarde sterk afhangt van hoeveel unieke kopers er op dat moment zijn. De markt voor het uitzonderlijke is dun, en één geïnteresseerde koper kan de prijs sterk bepalen.
Daarom telt ervaring hier dubbel. In een Waalse markt met een gemiddelde huisprijs van 269 551 euro (Fednot, kwartaal 3 van 2025) zegt dat gemiddelde niets over een kasteelhoeve of een loft. Easyhome legt voor zulke panden de drie methodes naast elkaar, weegt ze af tegen de reële vraag in het segment, en bepaalt een verdedigbare vork met een realistische ondergrens en bovengrens.
In één oogopslag
- Uitdaging: weinig of geen vergelijkbare verkopen beschikbaar.
- Eerste hoeksteen: heropbouwwaarde (kostmethode) als tastbaar vertrekpunt.
- Tweede invalshoek: kapitalisatiemethode als het pand opbrengst genereert.
- Aanvullend: vergelijkingsmethode op grond, volume of losse elementen.
- Kenmerk: dunne markt, één unieke koper kan de prijs sterk bepalen.