Het compromis is de onderhandse overeenkomst die de verkoop juridisch al vastlegt tussen koper en verkoper. De notariële akte is de latere, officiële authentieke akte bij de notaris die het eigendom formeel overdraagt, tegenstelbaar maakt aan derden en de betaling van de registratierechten regelt.
Compromis en akte zijn twee opeenvolgende schakels van dezelfde verkoop, maar ze hebben een verschillende rol. Het compromis, de onderhandse verkoopovereenkomst, legt de wilsovereenstemming vast: koper en verkoper zijn het eens over pand, prijs en voorwaarden. Vanaf dat moment is de verkoop tussen hen juridisch gesloten. De notariële akte, ook de authentieke akte genoemd, komt maanden later en zet die overeenkomst om in een officieel document dat door de notaris wordt verleden.
Het meest verrassende verschil zit in het misverstand dat men pas eigenaar wordt bij de notaris. Juridisch is de koop tussen de partijen al rond bij het compromis. Wat de notariële akte toevoegt, is de tegenstelbaarheid aan derden: pas na overschrijving van de akte op het hypotheekkantoor is uw eigendom ook geldig tegenover andere schuldeisers, kopers of de fiscus. De akte is met andere woorden geen herhaling maar de officiële bekrachtiging en publicatie van wat het compromis al vastlegde.
Ook financieel liggen de accenten anders. Bij het compromis betaalt de koper doorgaans een voorschot van rond 10 %, geplaatst op een derdenrekening. Bij de notariële akte volgt de rest van de prijs, samen met de aankoopkosten. Op dat moment int de notaris de registratierechten, die in Wallonië sinds 1 januari 2025 3 % bedragen voor de eigen en enige woning en 12,5 % voor een tweede woning of investering. Daarnaast rekent de notaris zijn ereloon aan, dat wettelijk is vastgelegd en degressief op de prijs, grofweg 1 tot 2 %. Belangrijk: het ereloon van de notaris is iets heel anders dan de registratierechten, die een gewestbelasting zijn en niet naar de notaris gaan.
Tussen beide documenten zit doorgaans ongeveer vier maanden. Die tijd gebruikt de notaris om de eigendomstitel te controleren, na te gaan of er hypotheken of erfdienstbaarheden op het pand rusten en om de fiscale afhandeling voor te bereiden. Easyhome volgt dit traject op en houdt beide partijen op de hoogte, zodat u weet wanneer de akte kan worden getekend en welk totaalbedrag u die dag nodig hebt.
In één oogopslag
| Kenmerk | Compromis | Notariële akte |
|---|---|---|
| Aard | Onderhandse overeenkomst | Authentieke akte bij de notaris |
| Bindend | Ja, tussen de partijen | Ja, ook tegenstelbaar aan derden |
| Moment | Bij aanvaard bod | Doorgaans ongeveer 4 maanden later |
| Betaling | Voorschot rond 10 % | Rest van de prijs plus kosten |
| Registratierechten | Aangekondigd | Geïnd (3 % eigen woning in Wallonië) |
| Eigendomsoverdracht naar derden | Nog niet | Ja, na overschrijving |