Het compromis, of verkoopovereenkomst, is de eerste bindende overeenkomst tussen koper en verkoper. Het legt de prijs, het goed en de voorwaarden vast. In het Belgisch recht geldt: koop is gesloten zodra er akkoord is over zaak en prijs. De notariële akte volgt later en maakt de verkoop definitief tegenover derden.
De verkoopovereenkomst, in de dagelijkse praktijk het compromis genoemd, is het scharnierdocument van elke verkoop. Het is de eerste schriftelijke overeenkomst waarin koper en verkoper hun akkoord vastleggen over de essentiële elementen: welk goed, tegen welke prijs, met welke opschortende voorwaarden en tegen wanneer de akte moet verleden zijn. Vanaf de ondertekening zijn beide partijen juridisch verbonden.
Veel mensen onderschatten de draagwijdte van het compromis. In het Belgisch recht geldt namelijk het principe dat de koop gesloten is zodra er wilsovereenstemming bestaat over de zaak en de prijs. Het compromis is dus geen vrijblijvende intentieverklaring, maar een volwaardig contract. Dat is meteen het meest contra-intuïtieve punt: de eigendom gaat in principe over bij het compromis, niet pas bij de notariële akte. De akte dient vooral om de verkoop tegenwerpelijk te maken aan derden en om de eigendomsoverdracht in te schrijven.
Het compromis bevat doorgaans de identiteit van de partijen, de omschrijving van het goed, de prijs, het voorschot, de opschortende voorwaarden (zoals het verkrijgen van een lening), de datum van de akte, de vermelding van de verplichte documenten (EPB, elektrische keuring, DIU, bodemattest) en de stedenbouwkundige informatie. Ook de verdeling van de onroerende voorheffing over het lopende jaar wordt hier contractueel geregeld.
Tussen compromis en akte ligt in de praktijk een periode van enkele maanden, waarin de notaris alle opzoekingen doet en de opschortende voorwaarden worden vervuld. Voor de exacte termijnen en de fiscale gevolgen verwijst Easyhome naar de notaris, die het compromis en de akte in Wallonië opvolgt.
In één oogopslag
- Aard: eerste bindende overeenkomst tussen koper en verkoper.
- Inhoud: prijs, goed, voorschot, opschortende voorwaarden, datum akte.
- Juridisch principe: koop gesloten bij akkoord over zaak en prijs.
- Verplichte bijlagen: EPB, elektrische keuring, DIU, bodemattest.
- Contractuele regeling: verdeling onroerende voorheffing pro rata.
- Volgende stap: notariële akte, doorgaans enkele maanden later.
- Rol notariële akte: verkoop tegenwerpelijk maken aan derden.