Zijn te renoveren panden rendabel in Charleroi?

Te renoveren panden in Charleroi kunnen rendabel zijn dankzij de zeer lage instapprijzen, maar alleen als je de renovatiekosten, het EPB en de huurleegstand tijdens de werken correct inschat. De wijkkeuze blijft doorslaggevend. Onderschatte kosten kunnen het aantrekkelijke brutorendement snel uithollen.

Charleroi biedt enkele van de laagste instapprijzen van Wallonië, en te renoveren panden liggen daar nog onder. Voor een investeerder met een renovatiestrategie is dat aantrekkelijk: een lage aankoopprijs verhoogt het potentiële brutohuurrendement, en na renovatie kan het pand zowel een hogere huur als een betere waarde krijgen. In een stad waar de wijkverschillen groot zijn, biedt een gerichte renovatie in een verbeterende buurt reële kansen.

Toch schuilt het risico in de kosten en de timing. De renovatiekosten worden vaak onderschat, en tijdens de werken levert het pand geen huur op, wat de huurleegstand verhoogt en het nettorendement drukt. Ook het EPB weegt mee: in Wallonië is de indexering van de huur aan het EPB-certificaat gekoppeld, waardoor een energetische renovatie niet alleen het comfort maar ook de huurmogelijkheden verbetert. Wie renoveert met een geregistreerde aannemer, kan die kosten bovendien laten meewegen in de latere berekening van een eventuele meerwaarde bij verkoop.

Contra-intuïtief is dat het goedkoopste renovatiepand niet automatisch het meest rendabele is. Een pand in een buurt met veel huurleegstand blijft na renovatie moeilijk verhuurbaar, terwijl een iets duurder pand in een buurt met reële huurvraag netto beter presteert. De sleutel ligt dus in de combinatie van een realistische renovatieraming, een gunstig EPB na de werken en een wijk met beperkte huurleegstand. Voor de fiscale gevolgen en de meerwaardebehandeling raadpleeg je best je notaris.

In één oogopslag