Oui. En Belgique, toute vente immobilière, y compris celle d’un bien hérité, exige un acte authentique reçu par un notaire. Avant de vendre, la succession doit aussi être réglée : acte de notoriété, déclaration de succession et paiement des droits sont des préalables incontournables.
Le passage devant notaire n’est pas une option en Belgique : la loi impose un acte authentique pour transférer la propriété d’un immeuble et l’inscrire au bureau Sécurité juridique (ex-conservation des hypothèques). Aucune vente de gré à gré sous simple seing privé ne peut produire ce transfert. Pour un bien hérité, l’intervention du notaire va au-delà de l’acte de vente : elle commence en amont, avec le règlement de la succession.
Concrètement, le notaire dresse d’abord l’acte de notoriété, qui établit qui sont les héritiers et dans quelles proportions. Il accompagne ensuite la déclaration de succession et le calcul des droits (en ligne directe, barème wallon progressif de 3 % à 30 % sur la part nette, notaire.be, 2026). Ce n’est qu’une fois ces étapes franchies, et le bien correctement transcrit au nom des héritiers, que la vente peut être signée.
Le fait qui surprend beaucoup de vendeurs : les honoraires du notaire ne se négocient pas et ne varient pas d’une étude à l’autre. Ils sont fixés par un barème légal dégressif, arrêté par arrêté royal, identique chez tous les notaires belges. Choisir un notaire moins cher pour la vente n’existe donc pas ; ce qui change, c’est la qualité de l’accompagnement et la coordination avec l’agence. À noter aussi : l’agence immobilière et le notaire ont des rôles distincts et complémentaires. L’agence estime, commercialise et négocie ; le notaire sécurise juridiquement et authentifie. Faire intervenir les deux tôt évite les blocages, surtout quand plusieurs héritiers sont en jeu.
En un coup d’œil
- Le notaire est obligatoire pour l’acte authentique de vente : aucune vente immobilière valable sans lui.
- Il établit l’acte de notoriété identifiant les héritiers avant toute mise en vente.
- Il pilote la déclaration de succession et le calcul des droits de succession.
- Ses honoraires suivent un barème légal dégressif, identique chez tous les notaires belges, non négociable.
- L’agence (estimation, commercialisation) et le notaire (sécurisation juridique) jouent des rôles complémentaires.