Le rendement locatif brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat, puis en multipliant par 100. Un bien de 200 000 euros loué 1 000 euros par mois, soit 12 000 euros par an, rapporte 6 % brut. C’est un indicateur de comparaison, pas le rendement réellement encaissé.
Le rendement brut est le premier filtre de tout investisseur, parce qu’il est simple et permet de comparer rapidement des biens entre eux. Sa formule est : loyer annuel divisé par prix d’achat, multiplié par 100. Un appartement acheté 200 000 euros et loué 1 000 euros par mois génère 12 000 euros de loyers par an, soit un brut de 6 %. À Liège, ce brut tourne autour de 5 à 6,5 % ; à Charleroi, il grimpe souvent à 6 à 8 % grâce aux prix bas ; à Namur, il se situe plutôt entre 4,5 et 6 % (observations Easyhome, 2026).
La question qui change tout : faut-il intégrer les frais d’achat au dénominateur ? Le brut « pur » n’utilise que le prix affiché. Mais un calcul honnête ajoute au prix les 12,5 % de droits d’enregistrement du locatif (le taux réduit de 3 % ne s’applique pas), les frais de notaire et les éventuels travaux initiaux. Sur 200 000 euros, les droits représentent déjà 25 000 euros : intégrés, ils font passer le brut de 6 % à environ 5,3 %. Beaucoup d’annonces affichent le brut le plus flatteur, celui qui oublie les frais.
C’est là toute la limite de l’indicateur, et le piège classique : le brut ne dit rien de ce qui reste en poche. Il ignore le précompte immobilier, l’assurance, l’entretien, les provisions travaux, la gestion et surtout la vacance locative. Sur 6 % brut, le net réel tombe souvent à 3,5 à 4,5 % avant même la fiscalité. Le brut sert à trier vite, le net à décider. Ces valeurs sont des ordres de grandeur, pas une garantie de rendement.
En un coup d’œil
Méthode de calcul du rendement brut, étape par étape :
- Additionner les loyers mensuels sur douze mois pour obtenir le loyer annuel (1 000 euros par mois = 12 000 euros par an).
- Diviser ce loyer annuel par le prix d’achat (12 000 / 200 000 = 0,06).
- Multiplier par 100 pour obtenir le pourcentage (0,06 x 100 = 6 %).
- Pour un brut réaliste, ajouter au prix les droits de 12,5 %, les frais de notaire et les travaux initiaux.
- Comparer les biens entre eux, puis passer au calcul du rendement net avant toute décision.