Non. En Wallonie, les droits d’enregistrement ne dépendent pas de la nationalité ni de la résidence de l’acheteur, mais de l’usage du bien : 3 % pour l’habitation propre et unique domiciliée (depuis le 1er janvier 2025), sinon 12,5 %. Un expatrié est traité comme un acheteur belge.
C’est une idée reçue tenace : les expatriés paieraient plus cher pour acheter en Belgique. C’est faux. En Wallonie, les droits d’enregistrement sont dus par l’acheteur et calculés selon l’usage du bien, jamais selon sa nationalité ou son pays de résidence. Un Français, un Luxembourgeois ou un ressortissant hors UE est soumis au même barème qu’un acheteur belge.
Le barème est double. Depuis le 1er janvier 2025, l’habitation propre et unique bénéficie d’un taux réduit de 3 %, contre 12,5 % en régime normal. La condition tient à un engagement d’occupation : se domicilier dans le bien sous 3 ans et y maintenir la domiciliation 3 ans. L’investissement locatif et la résidence secondaire restent à 12,5 %. Le point contre-intuitif pour un expatrié : ce n’est pas son statut d’étranger qui l’exclut du 3 %, mais son éventuelle absence de domiciliation. Un expatrié qui déménage réellement en Wallonie peut prétendre au taux réduit ; celui qui investit sans s’y installer paie 12,5 %.
Il faut aussi replacer la Wallonie dans le paysage belge, car les régimes régionaux diffèrent. La Flandre applique 2 % pour l’habitation propre et unique. Bruxelles fonctionne via un abattement sur la base imposable plutôt qu’un taux réduit uniforme. C’est pourquoi la mention en Wallonie est indispensable : les chiffres wallons ne se transposent pas aux deux autres régions.
Enfin, aux droits d’enregistrement s’ajoutent les honoraires du notaire (barème légal dégressif, identique chez tous les notaires belges) et les débours. Ces composantes ne varient pas non plus selon la nationalité. Easyhome cadre le bon régime dès l’estimation, pour éviter à l’acheteur expatrié de croire à tort qu’il bénéficiera du 3 % sans se domicilier.
En un coup d’œil
| Situation de l’acheteur | Taux en Wallonie | Condition |
|---|---|---|
| Expatrié se domiciliant (habitation propre et unique) | 3 % | Domiciliation sous 3 ans, maintien 3 ans |
| Expatrié investisseur ou résidence secondaire | 12,5 % | Pas de domiciliation requise, pas de réduction |
| Acheteur belge, mêmes usages | 3 % ou 12,5 % | Identique, la nationalité ne joue pas |
| Comparaison Flandre | 2 % (habitation propre et unique) | Régime régional distinct |
| Comparaison Bruxelles | Abattement sur la base imposable | Régime régional distinct |