De 15-dagenbelofte geldt niet wanneer de vraagprijs boven de marktwaarde ligt, het dossier onvolledig is of het pand niet bezoekbaar is. Ze veronderstelt een correcte prijs, verkoopklare documenten en een toegankelijke woning.
De 15-dagenbelofte is een engagement, en zoals elk engagement rust ze op voorwaarden. Het eerlijkste antwoord op de vraag wanneer ze niet geldt, begint bij de prijs. De belofte is onlosmakelijk verbonden aan een marktconforme prijszetting. Wil een verkoper bewust hoger mikken dan de schatting aangeeft, dan vervalt de logica achter de belofte: geen enkele makelaar kan een overgeprijsd pand in twee weken aan de man brengen, hoe goed de markt ook draait.
Naast de prijs zijn er praktische situaties waarin de teller niet loopt. Een onvolledig dossier is er een van: zonder geldig EPC mag een woning in Wallonië niet eens geadverteerd worden, en het ontbreken ervan kan een gewestelijke boete tot 5 000 euro opleveren. Ook een woning die niet bezoekbaar is, bijvoorbeeld omdat er nog bewoners zijn die geen bezoeken toelaten of omdat de sleutels niet beschikbaar zijn, kan niet binnen vijftien dagen verkocht worden. En sommige panden zijn door hun aard trager: een zeer atypisch goed, een pand met een juridische complicatie of een zwaar te renoveren woning spreekt een kleinere kopersgroep aan.
Er speelt ook een marktdimensie. De Waalse markt is momenteel bijzonder actief, met volgens Fednot (kwartaal 3 van 2025) een stijging van 17,2 % in het aantal transacties. Toch verschilt de vraag sterk per regio en per type: een instapklaar appartement in een gegeerde stad beweegt sneller dan een grote viergevelwoning in een landelijke uithoek. Wat verkopers soms verrast, is dat de belofte niet vervalt door de woning zelf, maar bijna altijd door één corrigeerbaar element: de prijs of de beschikbaarheid. Zodra die twee kloppen, komt het engagement weer volledig in beeld.
In één oogopslag
- Te hoge vraagprijs: de belofte veronderstelt een marktconforme prijs.
- Onvolledig dossier: ontbrekend EPC of keuringsattest blokkeert de publicatie.
- Niet bezoekbaar pand: geen toegang of geen sleutels betekent geen verkoop.
- Atypisch of complex goed: kleinere kopersgroep, tragere verkoop.
- Juridische complicatie: onduidelijke eigendom of lopende geschillen.