Le rendement net se calcule en retranchant du loyer annuel toutes les charges (précompte immobilier, assurance, entretien, provisions travaux, gestion, vacance locative), puis en divisant par le prix d’achat frais compris. Sur un bien à 6 % brut, le net tombe souvent à 3,5 à 4,5 % avant fiscalité. Ce sont des ordres de grandeur.
Le rendement net est le seul chiffre qui reflète ce que l’investisseur encaisse réellement. Sa logique : partir du loyer annuel, en soustraire toutes les charges récurrentes, puis rapporter ce loyer net au prix d’achat majoré des frais d’acquisition. La formule est : (loyers annuels moins charges annuelles) divisé par (prix plus frais), multiplié par 100. Les charges à déduire sont le précompte immobilier (impôt régional annuel sur le revenu cadastral indexé), l’assurance propriétaire, l’entretien courant, les provisions pour gros travaux, les frais de gestion et le coût de la vacance locative.
L’écart entre brut et net surprend souvent par son ampleur. Un bien à 6 % brut ne délivre pas 5,8 % net, mais fréquemment 3,5 à 4,5 % avant fiscalité (observations Easyhome, 2026). La vacance locative pèse lourd : un seul mois d’inoccupation par an ampute déjà le loyer annuel d’environ 8 %. À Charleroi, où la vacance locative et les travaux sont plus élevés, cet écart brut/net se creuse davantage, d’où la formule brut élevé, net à valider. À Namur, une vacance locative faible protège au contraire le net malgré un brut plus modéré.
Dernière couche, la fiscalité, à ne pas confondre avec les charges. Un bailleur personne physique louant à un particulier pour son logement privé est imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, une base forfaitaire souvent bien inférieure au loyer réel, donc favorable. Loué à une société ou pour un usage professionnel, le bien est imposé sur le loyer réel net, plus lourd : le choix personne physique ou société modifie sensiblement le net final. Tous ces chiffres sont des ordres de grandeur destinés à cadrer un projet, jamais une garantie de rendement.
En un coup d’œil
| Poste (bien à 6 % brut) | Effet sur le rendement | Commentaire |
|---|---|---|
| Loyer annuel brut | Point de départ | Loyer mensuel x 12 |
| Précompte immobilier | À déduire | RC indexé, propriétaire au 1er janvier |
| Assurance, entretien, gestion | À déduire | Charges récurrentes |
| Provisions travaux | À déduire | Anticiper le gros entretien |
| Vacance locative | À déduire | 1 mois vide ampute environ 8 % du loyer |
| Rendement net résultant | 3,5 à 4,5 % | Avant fiscalité |