Hoe bereken je een nettohuurrendement?

Voor het nettohuurrendement trek je van de jaarhuur alle kosten af (onroerende voorheffing, beheer, onderhoud, verzekering en huurleegstand), en deel je het saldo door de aankoopprijs inclusief kosten. Het nettorendement is de echte indicator van de rendabiliteit van een verhuurpand.

Waar het brutorendement enkel jaarhuur tegenover aankoopprijs zet, corrigeert het nettohuurrendement dat cijfer met de werkelijkheid. Je vertrekt van de jaarhuur en trekt daar de terugkerende kosten van af: de onroerende voorheffing, het beheer, het onderhoud, de verzekering en de weerslag van de huurleegstand. Het resultaat deel je door de aankoopprijs inclusief registratierechten en aankoopkosten. Dat geeft een cijfer dat veel dichter bij het reële rendement ligt.

De huurleegstand verdient bijzondere aandacht, want die post wordt het vaakst onderschat. Elke maand dat een pand leeg staat, verdwijnt niet alleen de huur, maar lopen de vaste kosten wel door. Een pand dat gemiddeld één maand per jaar leeg staat, verliest daardoor ongeveer een twaalfde van zijn jaarhuur, wat het nettorendement gevoelig verlaagt. Daarom is de wijkkeuze zo bepalend: een gegeerde ligging met lage huurleegstand beschermt het nettorendement, ook al is de aankoopprijs er hoger.

Contra-intuïtief kan een pand met een lager brutorendement netto beter presteren dan een pand met een hoger brutocijfer. Een centraal, goed onderhouden appartement met een stabiele huurder verslaat op nettovlak vaak een goedkoop pand in een buurt met veel huurleegstand en renovatiekosten. Het nettohuurrendement is dan ook de enige maatstaf waarop een investeerder een beslissing zou mogen baseren. Voor de precieze fiscale behandeling van de huurinkomsten laat je je best bijstaan door je notaris of boekhouder.

In één oogopslag