L’ancien offre un meilleur rendement brut et supporte 12,5 % de droits d’enregistrement, tandis que le neuf vendu par un promoteur est frappé de 21 % de TVA sur la construction, mais évite les gros travaux et affiche un excellent PEB. Le net dépend du bien. Ce sont des ordres de grandeur, pas une garantie de rendement.
Le choix entre neuf et ancien est d’abord une question de fiscalité d’acquisition, et c’est là que se cache la première surprise. L’ancien est soumis aux droits d’enregistrement de 12,5 % pour un investissement locatif (le taux réduit de 3 % étant réservé à l’habitation propre et unique). Le neuf vendu par un promoteur, lui, n’est pas soumis à ces droits sur la construction mais à la TVA de 21 % (SPF Finances, 2026). Le taux de 6 % que beaucoup espèrent n’existe que pour des régimes précis comme la démolition-reconstruction ou certaines rénovations, pas pour l’achat neuf standard. La charge fiscale de départ est donc souvent plus lourde dans le neuf.
En contrepartie, le neuf apporte des avantages que l’ancien n’a pas. Le bien est aux normes, avec un excellent certificat PEB, ce qui compte doublement : d’une part il attire des locataires sensibles aux charges énergétiques, d’autre part il échappe aux restrictions d’indexation qui frappent les biens énergivores classés F ou G en Wallonie. Un neuf ne demande pas de gros travaux à court terme, ce qui réduit les provisions et la vacance locative liée aux chantiers. Le revers, contre-intuitif : ce confort se paie par un prix au mètre carré plus élevé, qui comprime le rendement brut sous celui de l’ancien.
L’ancien, à l’inverse, offre un meilleur brut grâce à des prix d’entrée plus bas, particulièrement à Charleroi où les biens à rénover abondent, mais il exige un budget travaux, une bonne lecture du PEB et une gestion de la vacance locative pendant les chantiers. Le bon choix dépend donc du profil de l’investisseur : rendement brut et valorisation par la rénovation pour l’ancien, tranquillité et performance énergétique pour le neuf. Fiscalité des loyers identique dans les deux cas : RC indexé majoré de 40 % pour le bailleur personne physique louant à un particulier, loyer réel net en société. Ces éléments sont des ordres de grandeur, pas une garantie de rendement.
En un coup d’œil
| Critère | Neuf (promoteur) | Ancien |
|---|---|---|
| Fiscalité d’acquisition | TVA 21 % sur la construction | Droits d’enregistrement 12,5 % (locatif) |
| Rendement brut | Plus modéré (prix élevé) | Plus élevé (prix d’entrée bas) |
| Travaux | Aucun à court terme | Souvent nécessaires (Charleroi) |
| PEB | Excellent, pas de restriction d’indexation | Variable, indexation limitée si F ou G |
| Vacance locative de chantier | Faible | À prévoir pendant les travaux |