Non. Le prêt hypothécaire du vendeur n’est pas transféré à l’acheteur : c’est un contrat personnel entre le vendeur et sa banque. Lors de la vente, le crédit restant dû est remboursé, généralement sur le prix de vente, et l’hypothèque qui grève le bien est levée (mainlevée) pour que l’acheteur reçoive un bien libre de toute inscription.
Une idée fausse tenace voudrait qu’en achetant une maison, on reprenne aussi le crédit du vendeur. En réalité, le prêt hypothécaire est un contrat conclu intuitu personae entre le vendeur et son organisme prêteur : il repose sur la situation financière du vendeur, ses revenus, ses garanties. Il ne suit pas le bien et ne se transmet pas automatiquement à l’acheteur. L’acheteur, lui, finance son acquisition avec ses propres fonds ou son propre crédit, souscrit auprès de sa banque.
Que devient alors le prêt du vendeur ? Il doit être soldé. En pratique, lors de la passation de l’acte, le notaire prélève sur le prix de vente le capital restant dû et le verse à la banque du vendeur pour éteindre le crédit. Si le prix couvre le solde, l’opération est neutre ; s’il ne le couvre pas (rare, mais possible en cas de forte baisse de valeur ou de crédit récent), le vendeur doit compléter la différence pour libérer le bien.
Le second temps est juridique : l’hypothèque inscrite au profit de la banque continue de grever le bien tant qu’elle n’est pas radiée. Le notaire organise donc la mainlevée d’hypothèque, c’est-à-dire la radiation de l’inscription, dont les frais notariés sont proportionnels au montant initialement garanti. Ainsi, l’acheteur reçoit un bien purgé de l’hypothèque du vendeur, ce qui est une condition normale d’une vente saine.
Le point contre-intuitif est que le vendeur qui a encore un crédit ne « refile » pas sa dette : il la rembourse par anticipation à l’occasion de la vente, parfois avec une indemnité de remploi due à la banque pour remboursement anticipé. Il faut distinguer trois choses souvent mélangées : le prêt (contrat personnel, remboursé), l’hypothèque (garantie sur le bien, radiée par mainlevée) et le précompte immobilier (impôt annuel, réparti au prorata). Aucune de ces trois ne se transfère telle quelle à l’acheteur.
En un coup d’œil
- Principe : le prêt hypothécaire est un contrat personnel entre le vendeur et sa banque, non transmis à l’acheteur.
- Remboursement : le capital restant dû est soldé lors de la vente, généralement prélevé sur le prix par le notaire.
- Solde insuffisant : si le prix ne couvre pas le crédit, le vendeur complète la différence.
- Mainlevée : l’hypothèque grevant le bien est radiée, frais notariés proportionnels au montant garanti.
- Indemnité de remploi : la banque peut réclamer une indemnité de remboursement anticipé au vendeur.
- L’acheteur : finance avec ses propres fonds ou son propre crédit, et reçoit un bien libre d’hypothèque.
- À distinguer : prêt (remboursé), hypothèque (radiée), précompte (réparti au prorata) sont trois choses différentes.