Qu’est-ce qu’un bail 9 ans en Wallonie ?

Le bail 9 ans est le bail de résidence principale de référence en Wallonie. Le locataire peut résilier à tout moment moyennant 3 mois de préavis, avec une indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer s’il part durant les 3 premières années.

Le bail de 9 ans est la forme de référence du bail de résidence principale organisée par le décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2018. Il offre au locataire une stabilité de logement sur près d’une décennie, tout en ménageant des sorties encadrées pour les deux parties.

Côté locataire, la souplesse est réelle : il peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois. En contrepartie, s’il résilie durant les trois premières années, il doit une indemnité dégressive : 3 mois de loyer la première année, 2 mois la deuxième, 1 mois la troisième. Après la troisième année, le préavis de 3 mois suffit, sans indemnité. Ce qui étonne souvent : cette faculté de départ à tout moment appartient au locataire, alors que le bailleur, lui, est enfermé dans des motifs précis (occupation personnelle, travaux importants, ou motif à l’expiration d’un triennat), avec des préavis et conditions spécifiques.

Le loyer d’un bail de 9 ans peut être indexé une fois par an, à la date anniversaire, selon la formule légale fondée sur l’indice santé, cet ajustement étant encadré et limité pour les biens énergivores classés PEB F ou G en Wallonie. Fiscalement, un bailleur personne physique louant à un particulier est imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (SPF Finances, 2026), et non sur le loyer réel. À défaut de congé, le bail se reconduit de 3 ans en 3 ans aux mêmes conditions.

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