Oui. En Belgique, la vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value, à condition d’y avoir eu votre domicile pendant au moins 12 mois durant les 18 mois qui précèdent le mois de la vente. C’est l’exonération la plus large du système fiscal immobilier belge, valable en Wallonie, à Bruxelles et en Flandre.
L’exonération de la plus-value sur la résidence principale est une pierre angulaire de la fiscalité immobilière belge. Elle repose sur un régime fédéral (article 90 CIR), identique dans les trois régions. Le principe : lorsqu’un particulier vend le logement qui constitue sa résidence principale, l’éventuelle plus-value réalisée n’est pas taxée, même si le bien a fortement pris de la valeur.
La condition centrale est une condition de domiciliation. Il faut avoir occupé le bien comme résidence principale (domicile réel, inscription au registre) pendant au moins 12 mois au cours des 18 mois précédant le mois de la vente. Ce mécanisme des 12 mois sur 18 est volontairement souple : il laisse une fenêtre de quelques mois où le bien peut être quitté (par exemple parce qu’on a déménagé avant d’avoir vendu) sans perdre l’exonération.
Le point contre-intuitif est que cette exonération ne dépend ni du montant de la plus-value, ni de la durée totale de possession, ni du nombre de fois où l’on vend sa résidence principale au cours d’une vie. Contrairement à un immeuble de rapport (taxé à 16,5 % s’il est revendu dans les 5 ans) ou à un terrain (33 % dans les 5 ans), la résidence principale échappe entièrement à l’impôt même si elle est revendue quelques mois après l’achat, pour peu que la condition d’occupation soit remplie.
Attention toutefois : c’est bien l’usage réel de résidence principale qui compte, pas la simple intention. Une seconde résidence, un bien mis en location ou un logement acheté pour être revendu rapidement sans y habiter ne bénéficient pas de l’exonération. En cas de doute (déménagement, mutation professionnelle, occupation partielle), il est prudent de vérifier la période d’occupation avec le notaire avant de signer, car la charge de la preuve du domicile pèse sur le vendeur.
En un coup d’œil
- Principe : la plus-value sur la résidence principale est totalement exonérée d’impôt en Belgique.
- Condition : domicile dans le bien au moins 12 mois durant les 18 mois précédant le mois de la vente.
- Sans plafond : l’exonération ne dépend pas du montant de la plus-value réalisée.
- Souplesse : la fenêtre de 18 mois autorise quelques mois d’inoccupation avant la vente (déménagement anticipé).
- Preuve : l’occupation réelle et l’inscription au registre de la population font foi, pas la simple intention.
- À l’inverse : seconde résidence, bien locatif ou achat-revente sans occupation ne sont pas exonérés.