Un bail commercial en Wallonie dure-t-il 9 ans ?

Oui. Un bail commercial en Wallonie a une durée légale de 9 ans minimum, fixée par la loi fédérale sur les baux commerciaux, avec un droit au renouvellement pour le locataire. Il ne se confond pas avec le bail de résidence principale.

Le bail commercial ne relève pas du décret wallon du 15 mars 2018, mais de la loi fédérale sur les baux commerciaux, restée compétence de l’État malgré la régionalisation du bail d’habitation. Il vise les locaux affectés à un commerce de détail ou à un artisan en contact direct avec le public. Sa durée légale est de 9 ans minimum, y compris à Bruxelles et en Flandre, puisque la matière est fédérale.

Ce régime est protecteur pour le commerçant locataire, car il attache une valeur à son fonds de commerce et à sa clientèle. Le locataire commercial bénéficie d’un droit au renouvellement du bail à son terme, sous conditions de forme et de délais, ce qui lui permet de rester dans les lieux et de préserver son emplacement. Le point qui surprend les bailleurs venus du résidentiel : on ne gère pas un local commercial comme un appartement. Les règles de résiliation, de révision du loyer, de cession du bail et d’indemnité d’éviction obéissent à une logique propre, bien plus favorable à la continuité de l’exploitation.

Les différences avec le bail de résidence sont donc profondes : durée fédérale de 9 ans contre régime régional, droit au renouvellement contre reconduction, indemnité d’éviction possible, et fiscalité distincte. Un bailleur personne physique qui loue à usage professionnel ou à une société est imposé sur le loyer réel net (SPF Finances, 2026), et non sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % réservé au logement privé, ce qui alourdit sensiblement la note fiscale par rapport à une location résidentielle.

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