En Wallonie, un bien peut être vendu même s’il présente une irrégularité urbanistique, mais le vendeur doit en informer l’acheteur via les renseignements urbanistiques. La conformité n’est pas une condition de vente, mais une infraction non déclarée expose à de lourdes conséquences.
La conformité urbanistique signifie que le bâtiment et ses aménagements correspondent aux permis délivrés et aux règles du Code du développement territorial (CoDT). En pratique, beaucoup de biens anciens présentent de petites divergences : une véranda ajoutée sans permis, un grenier aménagé, une division en logements non autorisée. La question qui revient sans cesse est de savoir si l’on peut vendre malgré cela. La réponse, en Wallonie, est nuancée.
Vendre un bien non parfaitement conforme reste juridiquement possible. Ce qui est obligatoire, c’est la transparence : le vendeur, particulier ou société, doit fournir les renseignements urbanistiques délivrés par la commune, qui décrivent la situation autorisée du bien. Le notaire reprend cette information dans l’acte. L’acheteur achète alors en connaissance de cause, éventuellement en négociant le prix pour tenir compte du coût d’une régularisation.
Le point contre-intuitif, et le plus dangereux, est le suivant : une infraction urbanistique ne se prescrit pas de la même façon qu’une dette ordinaire, et l’obligation de remise en état peut suivre le bien et peser sur l’acheteur devenu propriétaire. Autrement dit, acheter un bien avec une extension illégale sans le savoir, c’est risquer d’hériter du problème. Dissimuler l’irrégularité expose le vendeur à voir la vente attaquée et sa responsabilité engagée. La franchise protège les deux parties.
Les règles d’urbanisme sont régionales : le CoDT en Wallonie, le CoBAT à Bruxelles, le Codex flamand. Les mécanismes de régularisation, de tolérance et de sanction ne sont pas identiques d’une région à l’autre. Un aménagement toléré dans une région peut constituer une infraction dans une autre. Pour un bien wallon, ce sont les règles wallonnes et la commune concernée qui font foi.
En un coup d’œil
- Conformité obligatoire pour vendre ? Non, la vente reste possible malgré une irrégularité.
- Ce qui est obligatoire : fournir les renseignements urbanistiques de la commune.
- Rôle du notaire : reprendre la situation urbanistique dans l’acte.
- Levier de l’acheteur : négocier le prix pour couvrir une régularisation.
- Risque majeur : une infraction peut suivre le bien et peser sur le nouveau propriétaire.
- Interdiction : dissimuler l’irrégularité, ce qui fragilise la vente et engage le vendeur.