Vices caches lors de l’achat d’un bien immobilier : comment les eviter ?

Vous envisagez d’acheter une maison ou un appartement ?

Avant de vous lancer dans cette aventure excitante, il y a des aspects essentiels à connaître pour éviter les mauvaises surprises.

Connaissez-vous la différence entre un vice caché et un dol ? Savez-vous ce qu’il faut vérifier avant de signer un compromis de vente ? Ou encore, comment un notaire peut-il vous protéger (ou pas) contre les vices cachés ?

Chez EasyHome Belgique, nous vous guidons à chaque étape pour transformer votre projet immobilier en une réussite totale.

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Un vice cache c’est quoi ?

Acheter un bien immobilier est souvent un moment de grande excitation, rempli d’anticipation et de rêves pour l’avenir. Cependant, derrière le coup de cœur pour une maison ou un immeuble, se cachent parfois des défauts graves, comme la mérule, des termites ou des fondations défectueuses. Ces problèmes, invisibles à première vue, peuvent transformer votre rêve en cauchemar.

Un vice caché est un défaut que l’on ne peut pas détecter lors de la visite initiale du bien immobilier. Il doit déjà exister au moment de l’achat et être suffisamment sérieux pour empêcher l’usage normal de l’habitation. C’est un problème si important qu’il aurait poussé l’acquéreur à renoncer à l’achat ou à proposer un prix inférieur s’il en avait été informé.

Quelle difference entre vice cache et dol ?

Après avoir compris ce qu’est un vice caché, il est crucial de faire la distinction entre le dol et le vice caché dans le cadre d’un achat immobilier. Le dol se manifeste par la dissimulation intentionnelle d’un défaut par le vendeur. Cela signifie que le vendeur connaît le problème mais choisit de le cacher pour ne pas compromettre la vente. Par exemple, des problèmes structurels, une présence de mérule, ou des dommages importants qui affectent la valeur et l’usage du bien peuvent être dissimulés de manière délibérée.

À l’opposé, un vice caché est un défaut non apparent qui est inconnu tant du vendeur que de l’acheteur. Même avec un examen attentif, ces problèmes ne se détectent pas facilement. Par exemple, un affaissement du sol ou une mérule dormante peuvent passer inaperçus au moment de l’achat, ne se révélant que plus tard.

Quelle difference entre vice apparent et vice cache ?

Il est également important de distinguer les vices apparents des vices cachés. Un vice apparent est un défaut visible lors de la visite du bien. Si ce défaut n’est pas signalé par le vendeur et que l’acheteur ne le mentionne pas avant l’achat, il ne pourra pas réclamer de recours après la vente. Par exemple, des fissures dans les murs ou des carreaux cassés sont des vices apparents que vous devez identifier dès la première visite.

Un vice caché peut se subdiviser en deux catégories : le vice inhérent et le vice fonctionnel. Le vice inhérent est un défaut structurel non visible, comme de l’humidité camouflée derrière des cloisons. Le vice fonctionnel concerne l’usage prévu du bien. Par exemple, si vous achetez une maison en pensant y installer un commerce, vous devez prouver que le vendeur connaissait cette utilisation prévue si un problème se révèle plus tard.

Soyez un inspecteur averti

Pour garantir une transaction sans surprise, le vendeur doit signaler tous les défauts connus dans le contrat de vente. En tant qu’acquéreur, il est crucial d’examiner minutieusement le bien avant de signer tout compromis.

Soyez attentif aux signes suivants qui montre un vice caché lors de l’achat d’un bien immobilier :

• Odeur d’humidité.
• Taches suspectes sur les murs et les plafonds.
• Boiseries pouvant abriter la mérule.
• Ventilation insuffisante, particulièrement sous les faux plafonds.
• Châssis et joints montrant des moisissures.
• Fissures sur les façades, surtout si elles sont récentes.
• Une consommation énergétique élevée, qui peut indiquer d’autres problèmes sous-jacents.

Il est également essentiel de vérifier la conformité et la complétude des documents fournis par le vendeur.

Quelles sont vos options en tant qu’acheteur ?

La garantie contre les vices cachés permet de demander réparation si les conditions sont prouvées.

Vous avez deux choix : soit rendre le bien pour récupérer le prix d’achat et les frais engagés, soit conserver le bien et obtenir un remboursement partiel estimé par un expert.

En cas de mauvaise foi du vendeur, vous pouvez également demander des dommages et intérêts. Toutefois, il vous faudra prouver que le vendeur connaissait le vice caché. Pour un vendeur professionnel, c’est à lui de prouver qu’il ne pouvait pas découvrir le vice, ce qui renverse la charge de la preuve en votre faveur.

Peut-on exempter le vendeur de la garantie des vices caches ?

La majorité des compromis de vente et des actes notariés incluent une clause où le vendeur ne garantit pas les vices cachés, mentionnant une vente « sans garantie d’absence de vices ou défauts cachés ». Cette clause est légale et l’acquéreur peut choisir de l’accepter ou de la refuser. Cependant, il est important de noter que cette exonération ne s’applique pas si le vendeur est de mauvaise foi.

Accepter une telle clause signifie que vous, en tant qu’acheteur, prenez le risque de découvrir des défauts après l’achat, sans possibilité de recours. C’est pourquoi il est crucial de bien examiner le bien avant de signer tout compromis. Si vous avez des doutes, n’hésitez pas à faire appel à un expert pour une inspection approfondie.

Le notaire peut-il assurer l’absence de vices ?

Le rôle du notaire est souvent mal compris dans le processus d’achat immobilier. Bien qu’il collecte des renseignements urbanistiques, ces informations sont principalement théoriques et peuvent ne pas refléter la réalité du bien. En effet, le notaire n’a pas l’obligation de visiter le bien ni de vérifier sa conformité aux règles urbanistiques.

De plus, le notaire n’est pas tenu de vérifier si les travaux ont été réalisés conformément aux permis délivrés. Ces vérifications relèvent de compétences techniques spécifiques qui dépassent le cadre de ses responsabilités.

En conclusion, bien que le notaire joue un rôle essentiel en garantissant la légalité de la transaction et en fournissant des informations urbanistiques, il ne peut assurer l’absence de vices dans le bien. Pour cela, il est recommandé de faire appel à des professionnels spécialisés pour une inspection complète et détaillée.

Demander l’aide d’un expert ou d’une agence immobiliere

Pour sécuriser votre achat immobilier, faire appel à un professionnel tel qu’un entrepreneur, un agent immobilier ou un architecte pour une inspection avant achat est essentiel. Ces experts peuvent identifier des problèmes potentiels que vous pourriez ne pas détecter vous-même.

Ce service coûte généralement quelques centaines d’euros, variant selon le bien et les prestations demandées. Il est crucial de choisir des experts fiables et compétents pour s’assurer que l’inspection soit complète et précise.

En travaillant avec des professionnels de confiance, vous pouvez éviter des mauvaises surprises et garantir que votre nouvelle maison ou immeuble est en bon état.

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Chez EasyHome Belgique, nous collaborons avec les meilleurs experts pour vous offrir un service de qualité et vous aider à faire les meilleurs choix quel que soit votre budget.

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