Investir dans un logement étudiant à Angleur, près du Sart-Tilman : quelles règles et quels chiffres ?

En bref : À Angleur (Liège 4031), le campus du Sart Tilman accueille 7 des 11 facultés de l’ULiège, qui compte 29 972 étudiants (source : ULiège, chiffres-clés 2026). Un logement loué à un étudiant y suit le bail étudiant wallon : un an, garantie de deux mois de loyer au plus, et souvent un permis de location.

Ce qu’il faut retenir

• Dans la ville de Liège, le prix médian d’un appartement a atteint 169 000 euros en 2025, d’après les notaires (RTBF, 2026).
• Louer sans permis un logement collectif ou de 28 m² au plus expose à des sanctions pénales ou à une amende de 1 500 euros par logement (Wallonie.be, 2026).
• Le bus B2 relie la gare des Guillemins au Sart Tilman toutes les 5 à 10 minutes en heure de pointe (ULiège, 2025).
• Un bail non enregistré dans les deux mois de sa signature expose le bailleur à une amende de 25 euros (SPW Logement, 2024).

Qui cherche un logement près du Sart Tilman ?

Des étudiants de l’ULiège, notamment. L’université annonce 29 972 étudiantes et étudiants, 11 facultés et 4 campus répartis dans 3 villes (source : ULiège, chiffres-clés 2026, mis à jour en septembre 2025). Le campus du Sart Tilman, à une dizaine de kilomètres au sud du centre, regroupe 7 des 11 facultés, dont la Faculté de Médecine avec le CHU de Liège (source : ULiège, page modifiée le 12 août 2026).

L’offre est déjà large. Environ 7 000 logements étudiants sont proposés dans la ville et autour du campus, en chambres, studios, appartements et maisons (source : ULiège, page modifiée le 15 septembre 2026).

La desserte décide souvent du choix entre Angleur et le centre. Depuis le 15 septembre 2025, la ligne 2 du TEC est devenue la B2, première ligne BUSWAY de Liège. Elle relie la gare des Guillemins et le Sart Tilman, par Fragnée, Angleur, le CHU et le Botanique. Elle passe toutes les 5 à 10 minutes en heure de pointe, de 5 h à 1 h (source : ULiège, 11 septembre 2025).

Une deuxième liaison, la ligne 3, relie la place de la République française au Sart Tilman par le Longdoz et les Vennes (même source).

Que coûte un appartement à Liège, et que sait-on des loyers ?

Les séries publiques consultées s’arrêtent à la commune. Dans la commune de Liège, l’appartement médian s’est vendu 158 000 euros en 2023, sur 1 012 ventes (source : IWEPS, données 2023). Aucune ne donne de prix pour Angleur seul.

Ces médianes ne se lisent pas comme une série. Celles de 2022 et 2023 viennent de Statbel via l’IWEPS, celles de 2025 des notaires, avec des méthodes différentes.

Le prix d’achat ne fait pas tout. Un investisseur qui achète un logement à louer paie en principe le taux ordinaire de 12,5 % de droits d’enregistrement en Wallonie. Le taux de 3 % est réservé à l’habitation propre et unique de l’acheteur (source : SPW, FAQ réforme, 5 décembre 2024).

Côté loyers, aucune des sources publiques consultées (IWEPS, notaires, Wallonie) ne publie de rendement locatif pour Angleur ou pour Liège. La Wallonie propose une grille indicative des loyers étudiants, gratuite et non contraignante, qui donne un loyer hors charges selon la configuration, la performance énergétique, l’équipement et la proximité des services et des transports (source : Wallonie.be, mise à jour du 21 mars 2024).

Le Centre d’Études en Habitat Durable l’a construite sur une enquête auprès de près de 8 000 étudiants locataires (même source). L’acheteur y vérifie qu’un loyer annoncé reste dans le marché.

Quelles règles encadrent le bail étudiant en Wallonie ?

Un régime propre, impératif pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2018. Il vise le logement loué par ou pour un étudiant régulièrement inscrit dans l’enseignement secondaire ou supérieur (source : décret wallon du 15 mars 2018, version publiée par le SPW Logement).

• Durée. Un an, sauf durée plus courte convenue ; le bail prend fin de plein droit à son terme et se proroge d’un an si l’étudiant reste sans opposition du bailleur (art. 80).
• Départ anticipé. L’étudiant peut partir avec un préavis de deux mois et une indemnité de trois mois de loyer, préavis donné au plus tard le 15 mars ; l’indemnité tombe notamment en cas d’abandon d’études attesté (art. 81).
• Sous-location. Avec l’accord du bailleur, l’étudiant qui étudie ailleurs plus d’un mois peut sous-louer, à un autre étudiant seulement (art. 82).
• Garantie et précompte. La garantie locative est plafonnée à deux mois de loyer, et le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge du locataire (art. 82/1 et 83).

L’étudiant prouve son inscription au plus tard dans les six mois de son entrée dans les lieux. Avec l’accord exprès du bailleur, le kot peut devenir sa résidence principale ; les règles du bail de résidence principale s’ajoutent alors, sauf pour la durée et la sous-location (source : SPW Logement, brochure « Le bail d’habitation en Wallonie », juillet 2024).

Colocation entre étudiants

Une maison louée à plusieurs étudiants peut relever du bail de colocation. Il repose sur un contrat unique avec le bailleur et sur un pacte signé entre colocataires au plus tard avec le bail (source : décret wallon du 15 mars 2018, art. 2).

Un kot demande-t-il un permis de location ?

En règle générale, oui. La Wallonie impose un permis de location aux logements collectifs et aux petits logements individuels de 28 m² au plus, y compris ceux dont la vocation principale est d’héberger des étudiants (source : Wallonie.be, mise à jour du 23 juillet 2026). Le logement doit respecter des critères minimaux : salubrité, superficie habitable, nombre de pièces, inviolabilité du domicile et respect de la vie privée.

Les règlements communaux de salubrité et de sécurité incendie s’appliquent aussi, comme les règles d’urbanisme et la réglementation PEB. La norme de superficie ne s’impose pas à un kot dont la première occupation par un étudiant, ou le permis d’urbanisme, est antérieure au 1er janvier 2004 (même source).

Deux exceptions existent. Le bailleur qui habite l’immeuble en est dispensé s’il loue au maximum deux logements à quatre locataires au plus ; une maison unifamiliale en colocation à moins de cinq adultes l’est aussi (même source).

La procédure passe par un enquêteur agréé, dont la visite coûte au maximum 210 euros hors TVA en 2026 pour un logement individuel. Pour un logement collectif, le plafond est de 210 euros hors TVA plus 41 euros par pièce individuelle. Le permis est valable cinq ans (même source).

Sans permis, le bailleur s’expose à des sanctions pénales ou à une amende administrative de 1 500 euros par logement (même source). Pour un acheteur, le permis et l’attestation de conformité font donc partie des pièces à demander avant l’offre.

Que devient le bail quand le bien loué est vendu ?

Le bail suit le bien. S’il a date certaine avant la vente, l’acquéreur reprend les droits et obligations du bailleur dès l’acte authentique (source : décret wallon du 15 mars 2018, art. 63, applicable au bail étudiant par l’art. 76).

L’enregistrement donne cette date certaine. Il est obligatoire pour tout bail d’habitation, à la charge du bailleur, dans les deux mois de la signature ; il se fait en ligne via MyRent ou auprès du SPF Finances (source : SPW Logement, brochure « Le bail d’habitation en Wallonie », juillet 2024). Sans date certaine, l’acquéreur reste lié si le locataire occupe les lieux depuis six mois au moins. Il peut alors donner congé pour certains motifs, avec trois mois de préavis notifié dans les trois mois de l’acte (décret, art. 63).

Pour l’acheteur, la liste de pièces est courte mais précise :

• les baux en cours, avec leur preuve d’enregistrement et l’état des lieux d’entrée ;
• le permis de location et l’attestation de conformité, pour chaque logement visé ;
• le certificat PEB, dont toute annonce de location doit déjà afficher la classe (source : SPW Énergie, mise à jour du 19 novembre 2025) ;
• le pacte de colocation, s’il s’agit d’une colocation.

Acheter ou vendre un bien loué à Angleur avec Easyhome

Pour Angleur et le Sart Tilman, Easyhome travaille depuis son bureau de Liège, route du Condroz 100, 4120 Neupré (04 295 60 59), ouvert du lundi au vendredi. Pour un bien loué, le conseiller estime la valeur sur des ventes comparables, sans frais et sans obligation de mandat, et réunit baux, permis de location et PEB avant la mise en vente.

Questions fréquentes

Existe-t-il un rendement locatif officiel pour Angleur ou le Sart Tilman ?

Non. Ni l’IWEPS, ni les notaires, ni la Wallonie ne publient de rendement locatif par quartier liégeois dans leurs séries publiques. Les taux qui circulent viennent d’acteurs privés et dépendent de leurs hypothèses. L’acheteur calcule le sien à partir du prix réel, des droits d’enregistrement, des charges, du loyer de la grille indicative et des périodes sans locataire.

À quel moment de l’année les étudiants cherchent-ils un logement à Liège ?

Surtout à partir de juin, selon l’ULiège : de nombreux étudiants quittent alors leur kot pour l’été, ce qui libère des chambres et des studios. Les recherches en septembre ou en octobre restent possibles, avec moins de choix. Pour le second semestre, l’université conseille de chercher deux à trois mois à l’avance.

Une agence immobilière sociale peut-elle gérer un logement étudiant ?

Oui, depuis une décision du Gouvernement wallon du 27 octobre 2022. Les agences immobilières sociales peuvent prendre en gestion des logements d’étudiants. Le Gouvernement annonçait alors pour l’agence un financement additionnel de 1 000 euros par an et par logement. Les loyers pratiqués y sont plus bas que sur le marché privé.

Le précompte immobilier d’un kot peut-il être refacturé à l’étudiant ?

Non. Le décret wallon du 15 mars 2018 interdit de mettre le précompte immobilier à charge du preneur, et cette règle vaut pour le bail étudiant comme pour le bail de résidence principale. Une clause contraire est sans effet, puisque les dispositions du chapitre consacré au bail étudiant sont impératives.

Ressources liées

• La fiche de l’agence Easyhome Liège
• Qu’est-ce qu’un permis de location en Wallonie ?
• Le bail continue-t-il quand on vend un bien loué ?
• Qu’est-ce qu’un bail de colocation en Wallonie ?
• Combien vaut une maison à Liège en 2026, et comment l’estimer ?

Sources : ULiège : Chiffres-clés 2026 (dernière mise à jour annoncée en septembre 2025) · ULiège : Faculté des Sciences appliquées, carte d’identité (page modifiée le 15 septembre 2026) · ULiège : Des BUSWAY pour relier la gare des Guillemins au Sart Tilman dès la rentrée (11 septembre 2025) · ULiège : Se loger à Liège (page modifiée le 2 mars 2026) · IWEPS : WalStat, prix médian des maisons et des appartements et nombre de transactions par commune (données 2022 et 2023) · RTBF : Baromètre des notaires : +17 % de ventes en province de Liège entre 2024 et 2025 (4 février 2026) · Fednot (Notaire.be) : L’immobilier dans la province de Liège en 2025 (4 février 2026) · SPW : Réduction des droits d’enregistrement à 3 % pour l’habitation propre et unique, FAQ (5 décembre 2024) · Wallonie.be : La grille indicative des loyers pour le logement étudiant est en ligne (publiée le 11 février 2022, mise à jour le 21 mars 2024) · Wallonie.be : S’informer sur le bail d’habitation (mise à jour du 23 juillet 2026) · SPW Logement : Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (paru au Moniteur belge du 28 mars 2018, version coordonnée publiée par le SPW Logement en mai 2024) · SPW Logement : Le bail d’habitation en Wallonie (brochure, juillet 2024) · Wallonie.be : Obtenir un permis de location (petits logements, kots et logements collectifs) (mise à jour du 23 juillet 2026) · Wallonie.be : Les agences immobilières sociales désormais compétentes pour les logements étudiants (27 octobre 2022) · SPW Énergie : Vente et location : mentions dans les publicités (mise à jour du 19 novembre 2025)