Comment vendre un appartement à Fragnée ou sur le quai de Rome, à Liège ?

En bref : Un appartement de Fragnée ou du quai de Rome se vend avec son immeuble : statuts, fonds de réserve, ascenseur, PEB et aléa d’inondation. Aucun prix n’est publié pour le quartier ; dans la ville de Liège, le prix médian d’un appartement a atteint 169 000 euros en 2025, en hausse de 6,3 % (source : RTBF, 4 février 2026, d’après les notaires).

Ce qu’il faut retenir

• À Liège, 38,4 % des biens vendus en 2025 étaient des appartements, et la ville a concentré 48,9 % des appartements vendus dans la province (Fednot, 2026).
• Depuis 2019, la copropriété alimente un fonds de réserve d’au moins 5 % des charges ordinaires de l’année précédente, sauf refus voté aux quatre cinquièmes (Fednot et Fondation Roi Baudouin, 2021).
• Pour un achat dès 2028, le projet de plan wallon prévoit le label PEB D dans les 5 ans suivant l’acte, sous réserve de validation européenne (Wallonie.be, 2026).

Combien vaut un appartement de bord de Meuse à Liège ?

Le prix se construit sur des ventes d’appartements comparables, car aucune statistique publique ne chiffre Fragnée ou le quai de Rome.

Les deux médianes de la ville ne se comparent pas directement. Elles portent sur deux années et deux sources différentes : les notaires pour 2025, Statbel via l’IWEPS pour 2023. Avec un millier de ventes par an (source : IWEPS, données 2023), les comparables existent, choisis au même étage et dans un immeuble de même génération.

À l’intérieur d’un même immeuble, l’écart tient à des critères que la médiane ignore. Comptent l’étage, la vue sur la Meuse ou sur cour, l’ascenseur, le garage, la cave et le montant des charges. Le code de déontologie de l’IPI, en vigueur depuis le 1er octobre 2026, demande à l’agent une estimation sincère (source : IPI, code de déontologie, 2026).

Que regarde l’acheteur dans une copropriété des quais ?

Les statuts de l’immeuble, puis l’argent de la copropriété. L’acte de base et le règlement de copropriété forment ces statuts ; l’acte de base fixe la quote-part de chaque lot dans les parties communes (source : Notaire.be, « Les statuts de la copropriété », consulté le 6 novembre 2026).

Ces millièmes fixent le nombre de voix en assemblée générale et la part de chacun dans les frais de réparation (source : Fednot et Fondation Roi Baudouin, guide pratique pour les copropriétaires, 2021). Un grand appartement paie davantage qu’un studio pour la même façade.

Le même guide distingue deux caisses. Le fonds de roulement paie les dépenses périodiques, le fonds de réserve les dépenses non périodiques, comme une toiture ou un ascenseur.

Ces montants doivent être remis à l’acheteur avant le compromis, avec les arriérés du vendeur et les procès-verbaux des trois dernières années (source : Notaire.be, « Vendre un bien », consulté le 6 novembre 2026). À l’acte, le notaire de l’acheteur retient sur le prix les arriérés de charges, et le syndic dispose de 20 jours ouvrables pour pratiquer une saisie-arrêt conservatoire si le vendeur conteste (source : Fednot et Fondation Roi Baudouin, 2021).

Comment présenter la vue sur la Meuse et l’ascenseur ?

Par des faits vérifiables plutôt que par des adjectifs : photos prises depuis le séjour, étage et orientation écrits dans l’annonce. Le bruit des quais se signale aussi, puisque l’acheteur le découvrira à la visite.

Les quais ont changé de visage. En mars 2025, la Ville de Liège et le SPW ont lancé un chantier de 10,4 millions d’euros sur les quais de Meuse. Il relie à pied et à vélo le Val Benoît à Coronmeuse, avec un itinéraire cyclo-piéton côté quai de Rome (source : La DH, 21 mars 2025). En février 2026, la fin du tronçon entre le pont de Fragnée et le Val Benoît était annoncée pour fin 2026, contre juillet 2026 annoncé en mars 2025 (sources : La DH, 21 mars 2025 et 18 février 2026).

Le second semestre devait porter sur les voiries et les trottoirs le long des immeubles (même source). L’état d’avancement n’était pas confirmé au 6 novembre 2026 : le vendeur le vérifie avant les visites.

L’ascenseur demande plus de préparation. Le guide des notaires invite l’acheteur à vérifier qu’il a été mis aux normes, car un retard se paie plus tard en travaux obligatoires (source : Fednot et Fondation Roi Baudouin, 2021). Le vendeur demande au syndic où en est l’appareil et relit les procès-verbaux pour repérer un vote de remplacement.

La répartition des frais d’ascenseur figure dans le règlement de copropriété (source : Notaire.be, « Les statuts de la copropriété », consulté le 6 novembre 2026). Un rez-de-chaussée en est exonéré ou non selon ce texte (source : Fednot et Fondation Roi Baudouin, 2021).

Que change le PEB dans un immeuble ancien ?

Chaque appartement mis en vente a son propre certificat PEB, valable 10 ans au plus. Toute publicité de vente reprend ses indicateurs (source : Wallonie.be, « Obtenir un certificat PEB », mise à jour du 28 septembre 2026). Deux appartements du même immeuble peuvent donc afficher des classes différentes.

L’échéancier wallon donne du poids à cette classe. Pour un achat à partir de 2028, l’acheteur disposera de 5 ans après l’acte pour atteindre le label D, puis C pour un achat dès 2031 (source : Wallonie.be, mise à jour du 3 juillet 2026). Ce plan devait encore être validé par les autorités européennes, et cette validation n’était pas confirmée au 6 novembre 2026.

Le vendeur d’un lot ancien vérifie aussi si l’assemblée générale a étudié l’isolation des façades ou de la toiture. L’acheteur posera la question.

Le contrôle de l’installation électrique s’impose aussi à la vente d’un appartement. En cas de rapport négatif, l’acheteur fait remédier aux manquements et réaliser un nouveau contrôle dans les 18 mois de l’acte authentique (source : Notaire.be, « Vendre un bien », consulté le 6 novembre 2026).

Le quai de Rome est-il en zone d’aléa d’inondation ?

En partie, et cela se vérifie adresse par adresse. Sur la carte de l’aléa adoptée le 4 mars 2021, la zone d’aléa élevé par débordement couvre le côté Meuse du quai de Rome. En revanche, les points testés côté façades, ainsi que la rue de Fragnée, ne sont repris dans aucune zone d’aléa à l’échelle détaillée (source : SPW, géoservice de l’aléa d’inondation, consulté le 6 novembre 2026).

La valeur de l’aléa figure dans l’acte notarié de vente. Un aléa élevé peut entraîner un refus de couverture par l’assureur, et l’absence de zone ne garantit pas qu’un lieu soit à l’abri de toute inondation (source : Wallonie.be, mise à jour du 23 juillet 2026).

À l’étage, le risque porte surtout sur les caves, les garages en sous-sol et les installations communes. Le vendeur joint l’extrait WalOnMap de l’adresse et l’historique des sinistres déclarés par la copropriété.

Qui achète un appartement entre Fragnée et les Guillemins ?

Des acheteurs jeunes, et des investisseurs. Dans la province, les 26 à 30 ans forment la tranche d’âge la plus active à l’achat d’un appartement, avec 19 % des achats d’appartements en 2025 (source : Fednot, 4 février 2026).

La desserte compte pour eux. Le tram de Liège, en service depuis le 28 avril 2025, relie Sclessin, la gare des Guillemins, le centre-ville, Coronmeuse et Liège Expo, sur 11,7 km et 23 stations (sources : The Brussels Times, avec Belga, et La Libre, 28 avril 2025).

Le statut de l’acheteur change son budget. En Wallonie, il paie 3 % de droits d’enregistrement sur son habitation propre et unique, s’il s’y installe dans les 3 ans et y reste 3 ans ; sinon, le taux est de 12,5 % (source : SPW, FAQ de la réforme, 5 décembre 2024). Bruxelles et la Flandre appliquent d’autres taux.

Vendre un appartement à Fragnée avec Easyhome

Pour Fragnée et les quais, Easyhome travaille depuis son bureau de Liège, route du Condroz 100, 4120 Neupré (04 295 60 59), ouvert du lundi au vendredi. Pour un appartement des quais, le conseiller demande les documents du syndic dès le mandat, fait établir le PEB et le contrôle électrique, et joint au dossier l’extrait de l’aléa d’inondation de l’adresse.

Questions fréquentes

Faut-il l’accord des autres copropriétaires pour vendre son appartement ?

Non. Le lot privatif appartient à son propriétaire, qui le vend librement. L’acheteur reprend en revanche les obligations des statuts : il s’engage dans son acte à respecter l’acte de base et le règlement de copropriété, et à les imposer à ses propres successeurs. Le syndic est informé de la vente pour établir les décomptes.

Qui paie les travaux votés avant la vente mais facturés après l’acte ?

En principe l’acheteur, pour les dépenses décidées avant l’acte et réclamées ensuite. Exception : celles votées par une assemblée tenue entre le compromis et l’acte ne lui incombent que s’il avait une procuration pour y assister. Les charges ordinaires se partagent au prorata. Le compromis peut répartir autrement les charges extraordinaires, sans engager la copropriété.

Le garage se vend-il forcément avec l’appartement ?

Pas forcément. L’acte de base peut faire du garage, de l’emplacement de parking ou de la cave un lot privatif distinct, avec ses propres millièmes. Il se vend alors avec l’appartement ou séparément. Le vendeur lit l’acte de base avant l’annonce pour savoir ce qu’il propose exactement à l’acheteur.

Peut-on vendre un appartement loué sur les quais ?

Oui. En Wallonie, si le bail a une date certaine antérieure à la vente, l’acheteur reprend les droits du bailleur dès l’acte et le locataire reste en place. Sans date certaine, la règle vaut si le locataire occupe le bien depuis six mois, mais l’acheteur peut alors donner congé, pour certains motifs, avec trois mois de préavis.

Quand demander les documents au syndic ?

Dès la décision de vendre, avant la mise en ligne. Le guide des notaires conseille d’obtenir du syndic un décompte actualisé et d’en discuter avant la mise en vente. En cas de contestation, les délais légaux sont courts, et un acheteur qui attend des pièces peut retarder sa décision.

Ressources liées

• La fiche de l’agence Easyhome Liège
• Le certificat PEB est-il obligatoire pour vendre ?
• La classe énergétique influence-t-elle le prix de vente ?
• Qu’est-ce que le compromis de vente en Wallonie ?
• Combien vaut une maison à Liège en 2026, et comment l’estimer ?

Sources : RTBF : Baromètre des notaires : +17 % de ventes en province de Liège entre 2024 et 2025 (4 février 2026) · Fednot (Notaire.be) : L’immobilier dans la province de Liège en 2025 (4 février 2026) · IWEPS : WalStat, prix médian des maisons et des appartements et nombre de transactions par commune (données 2023) · Notaire.be : Les statuts de la copropriété · Fednot et Fondation Roi Baudouin : Guide pratique pour les (futurs) copropriétaires (édition de décembre 2021, mise en ligne en juillet 2025) · Notaire.be : Vendre un bien · La DH : Liège : 10,4 millions investis pour finaliser les aménagements piétons-vélos des quais de Meuse (21 mars 2025) · Wallonie.be : Vendre/acheter/louer : obtenir un certificat PEB (mise à jour du 28 septembre 2026) · Wallonie.be : Rénovation du bâti wallon : un cadre global pour atteindre la PEB A en 2050 (publié le 15 décembre 2025, mise à jour du 3 juillet 2026) · SPW : Géoservice « Cartographie de l’aléa d’inondation (en vigueur) » (carte adoptée par l’arrêté du Gouvernement wallon du 4 mars 2021) · Wallonie.be : S’informer sur la carte de l’aléa d’inondation en Wallonie (mise à jour du 23 juillet 2026) · SPW : Réforme des droits d’enregistrement, FAQ (5 décembre 2024) · Wallex : Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, version en vigueur depuis le 1er juillet 2024 · IPI : La déontologie de l’agent immobilier (arrêté royal du 20 juillet 2026, Moniteur belge du 21 septembre 2026, en vigueur le 1er octobre 2026) · La Libre : Du projet de rêve au cauchemar à ciel ouvert : retour sur la saga du tram de Liège (28 avril 2025)