Investisseur à Hotton : quelle agence pour vendre ses appartements loués en mandat multi-biens ?

En bref : L’investisseur choisit un agent agréé IPI qui chiffre deux scénarios : vente en bloc à un investisseur, ou vente lot par lot. À Hotton, le marché est étroit, avec 5 appartements vendus en 2023 (source : IWEPS, données 2023). Les locataires restent en place : en Wallonie, l’acheteur reprend en principe le bail.

Ce qu’il faut retenir

• Dans la province de Luxembourg, l’appartement médian s’est vendu 232 250 euros en 2025, en hausse de 10,6 % sur un an (Fednot, 2026).
• Un immeuble bâti revendu moins de 5 ans après son achat, hors logement familial du vendeur, voit sa plus-value taxée à 16,5 %, plus les additionnels (Notaire.be, 2026).
• À Marche-en-Famenne, la moitié seulement des appartements vendus en 2025 ont été achetés par des habitants de la province (Fednot, 2026).

Combien d’appartements se vendent à Hotton, et à quel prix ?

Peu : 5 appartements vendus à Hotton en 2023, contre 10 en 2022 et 18 en 2021, dans un marché de maisons (source : IWEPS, données 2021 à 2023). L’IWEPS ne publie pas de prix médian des appartements pour la commune.

Côté maisons, la maison médiane s’y est vendue 220 000 euros en 2023, sur 31 ventes (source : IWEPS, données 2023). La médiane provinciale des appartements reflète d’abord d’autres marchés : Arlon, premier marché de la province, a concentré 36,3 % des achats d’appartements en 2025 (source : Fednot, 6 février 2026).

Cette étroitesse change la stratégie. Quatre appartements mis en vente le même mois représenteraient presque une année de ventes d’appartements à Hotton, au rythme de 2023 (calcul de la rédaction). La demande se cherche donc au-delà de la commune : à Marche-en-Famenne, 50 % des acheteurs d’appartements venaient de la province en 2025, et 40 % à Durbuy (source : Fednot, 6 février 2026).

Que devient le bail quand l’appartement est vendu ?

Il continue. Si le bail a une date certaine antérieure à la vente, l’acquéreur devient le bailleur à la date de l’acte authentique, même si le bail réservait une faculté d’expulsion en cas de vente (source : décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, version du 1er juillet 2024).

L’enregistrement donne date certaine au bail (source : Notaire.be, « Achat d’un bien loué », consulté le 8 novembre 2026), et l’obligation d’enregistrer repose sur le bailleur. Sans date certaine, la règle protège encore un locataire présent depuis au moins six mois. L’acquéreur peut alors mettre fin au bail pour les motifs prévus par le décret, avec un congé de trois mois notifié dans les trois mois suivant l’acte.

Le locataire peut-il acheter en priorité ?

Le décret wallon sur le bail d’habitation ne prévoit pas de droit d’achat prioritaire du locataire. Un droit de préférence, d’origine contractuelle, peut toutefois figurer dans le bail : le notaire lit donc chaque contrat avant la vente (source : Notaire.be, « Vendre un bien », consulté le 6 novembre 2026).

Vendre libre d’occupation

La vente n’est pas un motif de congé. Pour un bail de neuf ans, le bailleur peut donner congé à la fin du premier ou du deuxième triennat, sans motif, avec six mois de préavis. Il verse alors une indemnité de neuf ou six mois de loyer, sauf si le bail exclut ou limite cette faculté (source : décret wallon du 15 mars 2018).

Vendre en bloc ou lot par lot : qu’est-ce qui change ?

L’acheteur, son taux de droits d’enregistrement et le calendrier. En Wallonie, une personne physique paie 3 % sur son habitation propre et unique si elle s’y installe dans les 3 ans et y reste 3 ans ; un investisseur ou une société paie 12,5 % (source : SPW, FAQ de la réforme, 5 décembre 2024).

La vente en bloc vise un investisseur qui reprend les baux ; elle tient en un acte, mais réduit le cercle des acheteurs. La vente lot par lot touche aussi des occupants : subrogé au bailleur, l’acheteur peut ensuite donner congé pour occuper lui-même le logement, avec six mois de préavis, si le bail ne l’exclut pas (source : décret wallon du 15 mars 2018).

Quand l’immeuble n’a jamais été divisé

Vendre les appartements séparément suppose des lots juridiques distincts. L’acte de base, passé devant notaire, divise l’immeuble en parties privatives et communes et fixe la quote-part de chaque lot (source : Notaire.be, « Les statuts de la copropriété », consulté le 6 novembre 2026).

Ces quotes-parts reposent sur un rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier (source : Fednot et Fondation Roi Baudouin, guide pratique pour les copropriétaires, 2021). Chaque logement doit aussi exister au regard de l’urbanisme. En Wallonie, créer un nouveau logement dans une construction existante est soumis à permis d’urbanisme (source : SPW Territoire, actes et travaux soumis à permis, version de mars 2025).

Quels documents réunir pour chaque appartement ?

Un jeu complet par logement. Toute personne qui met un logement en vente doit disposer d’un certificat PEB, valable 10 ans au plus (source : Wallonie.be, mise à jour du 28 septembre 2026). Un appartement loué dispose en principe déjà du sien, puisque la location l’exige aussi.

Le vendeur doit aussi disposer, pour chaque logement, du procès-verbal de contrôle de l’installation électrique, exigé à la vente par le règlement fédéral (RGIE). S’y ajoutent, pour un bien loué, le bail, l’état des lieux et la garantie locative, transmise à l’acheteur à l’acte (source : Notaire.be, « Vendre un bien », consulté le 6 novembre 2026). En copropriété, le syndic fournit ses propres pièces.

L’aléa d’inondation, adresse par adresse

L’Ourthe traverse la commune. Le 15 juillet 2021, le centre de Hotton était sous eau et les axes principaux vers Durbuy et La Roche impraticables (source : La Libre, avec Belga, 15 juillet 2021).

À Melreux, plusieurs adresses de l’avenue de la Gare sont en aléa moyen ou élevé par débordement sur la carte du 4 mars 2021 (source : SPW, géoservices de l’aléa et des zones inondées, consultés le 8 novembre 2026). Beaucoup figurent aussi dans la cartographie régionale des zones inondées en juillet 2021 (même source). La vérification se fait donc adresse par adresse. La valeur de l’aléa est reprise dans l’acte de vente (source : Wallonie.be, mise à jour du 23 juillet 2026).

Quelle fiscalité sur la plus-value, en nom propre ou en société ?

En nom propre, hors spéculation, la plus-value d’un immeuble bâti est taxée en cas de revente dans les 5 ans. Les dates des actes notariés font foi, et le taux est alors de 16,5 %, majoré des additionnels (source : Notaire.be, « Taxes sur les plus-values immobilières », consulté le 6 novembre 2026). Le logement familial du vendeur échappe à cette taxe.

La base n’est pas l’écart brut entre les deux prix. Le prix d’achat s’augmente des frais réels, ou d’un forfait de 25 %, plus 5 % par année entière écoulée, et des travaux confiés à des entrepreneurs agréés. Le prix de revente se diminue des frais de mise en vente, commission d’agence comprise.

Une plus-value issue d’une spéculation est taxée à 33 %. L’administration l’apprécie au cas par cas, quand les gains relèvent d’une gestion « à risque » sans être une activité professionnelle (source : Notaire.be, consulté le 6 novembre 2026).

Appartements détenus en société

Dans une société, la plus-value s’intègre au résultat imposable à l’impôt des sociétés. La réforme décidée en juillet 2017 a porté le taux de base de cet impôt à 25 % à partir de 2020 (source : RTBF, 26 juillet 2017, mis à jour le 25 février 2025). Pour les PME, elle prévoyait un taux réduit de 20 % sur les premiers 100 000 euros (même source). Le comptable vérifie le taux applicable à la société et chiffre l’impôt avant que le prix soit arrêté.

Comment choisir l’agence et organiser un mandat multi-biens ?

Un agent agréé, vérifiable sur ipi.be, habitué aux biens loués. Le code de déontologie de l’IPI, en vigueur depuis le 1er octobre 2026, exige des estimations sincères. L’agent doit aussi exprimer des réserves si le prix voulu est manifestement disproportionné (source : IPI, code de déontologie, 2026).

Avant de signer, l’agent demande au vendeur s’il a déjà confié un mandat à une autre personne. Dans ce cas, il n’accepte qu’un mandat qui prend effet après la fin du mandat en cours (source : IPI, code de déontologie, 2026).

Le mandat multi-biens se lit sur cinq points :

1. un mandat global ou un mandat par appartement, avec la même durée ;
2. la rémunération par lot ou sur l’ensemble, TVA comprise ou non ;
3. le prix de chaque lot et le prix du bloc, s’il est proposé ;
4. l’organisation des visites avec chaque locataire ;
5. le rythme des comptes rendus, appartement par appartement.

Vendre des appartements loués à Hotton avec Easyhome

Le bureau Easyhome de Marche-en-Famenne se trouve rue de Borchamps 24, 6900 Marche-en-Famenne (084 77 00 43). Sa fiche cite Hotton parmi les communes environnantes de sa région. Pour un portefeuille loué, le conseiller estime chaque appartement et réunit le dossier logement par logement.

Questions fréquentes

Faut-il prévenir les locataires avant de mettre en vente ?

Le décret wallon sur le bail d’habitation ne prévoit ni obligation de les prévenir avant l’annonce, ni règle sur les visites. Celles-ci supposent leur collaboration, et leurs modalités se lisent dans chaque bail. Un courrier qui explique la vente, rappelle que le bail continue et propose des créneaux facilite l’organisation des visites.

Un acheteur peut-il récupérer l’appartement pour y habiter ?

Oui, sauf si le bail exclut ou limite cette faculté. Devenu bailleur, il peut donner congé pour occupation personnelle avec six mois de préavis. L’occupation doit commencer dans l’année qui suit la fin du préavis et durer deux ans au moins. Sinon, sauf circonstance exceptionnelle, le locataire a droit à dix-huit mois de loyer.

La garantie locative reste-t-elle au vendeur ?

Non. La garantie suit le bail et passe à l’acheteur au moment de l’acte authentique, en général au moyen d’un document fourni par la banque. Le vendeur vérifie avant le compromis où elle est placée et son montant, pour que l’acte reprenne la situation exacte de chaque appartement.

Faut-il un permis de location pour vendre un studio loué ?

Pour vendre, non ; pour louer certains logements, oui. Le permis de location vise les logements collectifs, comme souvent les kots, et les petits logements individuels de 28 m² habitables ou moins. Délivré par le collège communal, il vaut cinq ans. Sans permis, le bailleur s’expose à des sanctions pénales ou à une amende administrative.

Ressources liées

• La fiche de l’agence Easyhome Marche-en-Famenne
• Easyhome peut-elle vendre un bien loué ?
• Y a-t-il un impôt sur la plus-value en Wallonie ?
• Qu’est-ce qu’une estimation par méthode par capitalisation ?
• Fiscalité de la vente immobilière en Wallonie 2026 : plus-value, précompte, exonérations

Sources : IWEPS : WalStat, prix médian des maisons et des appartements et nombre de transactions par commune (données 2021 à 2023) · IWEPS : WalStat, fiche de Hotton (population au 1er janvier 2026) · Fednot (Notaire.be) : L’immobilier dans la Province du Luxembourg en 2025 (6 février 2026) · Wallex : Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, version en vigueur depuis le 1er juillet 2024 · Notaire.be : Vendre un bien · SPW : Réforme des droits d’enregistrement, FAQ (5 décembre 2024) · Notaire.be : Les statuts de la copropriété · Fednot et Fondation Roi Baudouin : Guide pratique pour les (futurs) copropriétaires (édition de décembre 2021, mise en ligne en juillet 2025) · SPW Territoire : Actes et travaux soumis à permis d’urbanisme (version du 24 mars 2025) · Wallonie.be : Vendre/acheter/louer : obtenir un certificat PEB (mise à jour du 28 septembre 2026) · SPW, géoservices : « Cartographie de l’aléa d’inondation (en vigueur) » (et « Zones inondées », carte de l’aléa adoptée le 4 mars 2021, zones inondées de juillet 2021) · Wallonie.be : S’informer sur la carte de l’aléa d’inondation en Wallonie (mise à jour du 23 juillet 2026) · Notaire.be : Taxes sur les plus-values immobilières · IPI : La déontologie de l’agent immobilier (arrêté royal du 20 juillet 2026, Moniteur belge du 21 septembre 2026, en vigueur le 1er octobre 2026) · Notaire.be : Achat d’un bien loué