En bref : À Waterloo, un bien hérité se vend après l’acte d’hérédité notarié, avec l’accord de tous les héritiers. La déclaration de succession se dépose dans les 4 mois d’un décès survenu en Belgique. Dans le Brabant wallon, la maison médiane a atteint 400 000 euros en 2025 (source : Fednot, 2 février 2026).
Ce qu’il faut retenir
- En Wallonie, la ligne directe paie de 3 % à 30 % de la part nette, et les premiers 12 500 euros ne sont pas taxés (Notaire.be, consulté en 2026).
- En 2025, 8,7 % des maisons vendues dans le Brabant wallon l’ont été à Waterloo, et autant à Wavre, derrière Braine-l’Alleud (Fednot, 2026).
- L’acte d’hérédité s’enregistre gratuitement s’il est enregistré dans les 6 mois du décès (Notaire.be, 2023).
- Le Gouvernement wallon annonce pour 2028 l’exonération des premiers 75 000 euros de la part nette de chaque bénéficiaire, textes non publiés (Notaire.be, 2026).
Quelles étapes avant de vendre un bien hérité à Waterloo ?
Quatre formalités précèdent la vente, et le notaire les coordonne. Chaque héritier choisit d’abord d’accepter la succession, de l’accepter sous bénéfice d’inventaire ou d’y renoncer.
| Étape | Ce qui se passe | Délai | Source et date |
|---|---|---|---|
| Établir les héritiers | Acte d’hérédité notarié, exigé pour vendre un immeuble du défunt | Avant la signature de la vente | Notaire.be, 8 novembre 2023 |
| Enregistrer l’acte d’hérédité | Enregistrement gratuit s’il intervient tôt | 6 mois après le décès | Notaire.be, 8 novembre 2023 |
| Déposer la déclaration de succession | Inventaire des biens, avec leur valeur au jour du décès | 4 mois (décès en Belgique) | Notaire.be, consulté le 26 octobre 2026 |
| Payer les droits de succession | Chaque héritier paie sur sa part nette | 2 mois après la fin du délai de dépôt | Notaire.be, consulté le 26 octobre 2026 |
| Vendre | Mandat, visites, compromis, puis acte notarié | Selon le marché | Notaire.be, consulté le 26 octobre 2026 |
Depuis juillet 2022, la loi exige un acte d’hérédité dès que les héritiers veulent vendre un immeuble du défunt (source : Notaire.be, 8 novembre 2023). Le certificat d’hérédité de l’administration, réservé aux successions sans testament, sans contrat de mariage, sans pacte successoral et sans héritier incapable, permet par exemple de débloquer les comptes. Il ne suffit pas pour vendre la maison.
Le terme « acte de notoriété » circule encore, y compris sur des pages d’information. La page du notariat consacrée à la vente d’un immeuble hérité parle, elle, d’acte d’hérédité, et c’est ce document qui ouvre la voie à la vente.
Quels délais et quels droits de succession en Wallonie ?
Le délai de dépôt dépend du lieu du décès. Il est de 4 mois en Belgique, 5 mois ailleurs en Europe et 6 mois hors d’Europe. Les droits se paient dans les 2 mois qui suivent ce délai, sous peine d’intérêts au taux légal (source : Notaire.be, page consultée le 26 octobre 2026).
En Wallonie, en ligne directe et entre époux ou cohabitants légaux, le barème est progressif. La part nette de chaque héritier, dettes déduites, est découpée en tranches, et chaque tranche est taxée à son propre taux.
| Part nette recueillie | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 12 500 euros | 3 % |
| De 12 500 à 25 000 euros | 4 % |
| De 25 000 à 50 000 euros | 5 % |
| De 50 000 à 100 000 euros | 7 % |
| De 100 000 à 150 000 euros | 10 % |
| De 150 000 à 200 000 euros | 14 % |
| De 200 000 à 250 000 euros | 18 % |
| De 250 000 à 500 000 euros | 24 % |
| Au-delà de 500 000 euros | 30 % |
La première tranche de 12 500 euros n’est pas taxée. Un abattement supplémentaire de 12 500 euros s’ajoute quand la part nette d’un héritier en ligne directe ne dépasse pas 125 000 euros (source : Notaire.be, barème wallon consulté le 26 octobre 2026). Un enfant du défunt âgé de moins de 21 ans bénéficie encore de 2 500 euros par année complète restant avant ses 21 ans.
Une réforme votée, puis un nouveau projet
Un décret a été adopté le 4 décembre 2024 par le Parlement de Wallonie. Il ramène à 15 % le taux maximal en ligne directe à partir du 1er janvier 2028 (source : Notaire.be, 5 décembre 2024).
Le Gouvernement wallon a depuis annoncé un autre schéma pour les successions. Les premiers 75 000 euros de la part nette de chaque bénéficiaire seraient exonérés, surtout en ligne directe, et seule la partie au-delà resterait taxée « selon les taux actuels » (source : Notaire.be, 14 octobre 2026). Le notariat confirme le maintien de la baisse des droits de donation votée fin 2024. Pour les successions, aucun texte définitif n’est publié, et le barème actuel s’applique en attendant.
Que change le lieu de vie du défunt ?
Le lieu de vie du défunt décide de la région compétente. C’est celle où il a résidé le plus longtemps au cours des cinq dernières années de sa vie (source : Notaire.be, 1er août 2022). Un déménagement juste avant le décès n’y change rien.
Exemple : un parent installé à Waterloo depuis deux ans, après une longue vie à Uccle, relève du barème bruxellois. Le tableau ci-dessus ne vaut que pour un défunt rattaché à la Wallonie.
Un défunt qui vivait à l’étranger et possédait une maison à Waterloo suit une autre voie. L’héritier qui reçoit l’immeuble dépose une déclaration de mutation par décès au bureau de l’enregistrement de la commune du bien (source : Notaire.be, 1er août 2022).
Quelle valeur déclarer, et à quel prix vendre ?
Les deux montants répondent à deux questions. La déclaration retient la valeur vénale au jour du décès, estimée par les déclarants (source : Code des droits de succession, art. 19, coordination publiée par Wallonie.be, 2016). La vente vise le prix qu’un acheteur accepte aujourd’hui.
Les héritiers peuvent aussi demander une expertise préalable, à leurs frais. La demande part par lettre recommandée, avant le dépôt de la déclaration et au plus tard à l’expiration du délai. L’estimation obtenue est définitive et sert de base au calcul de l’impôt (article 20 du même code).
Sans expertise préalable, l’administration peut contester une valeur qu’elle juge trop basse et recourir à une expertise de contrôle. Une estimation écrite et datée, appuyée sur des ventes comparables de la commune, permet de défendre le chiffre déclaré.
Sur quelques années, l’écart entre la valeur au décès et le prix obtenu devient sensible à Waterloo. Le prix médian des appartements de la commune a gagné 13,5 % entre 2021 et 2025 (source : Fednot, 2 février 2026).
Comment décider de la vente à plusieurs héritiers ?
Plusieurs héritiers détiennent le bien en indivision. Chacun possède une part du tout, sans pièce qui lui revienne en propre. Une vente amiable demande l’accord de tous, sur le principe comme sur le prix.
Une vente entre héritiers se bloque souvent pour des raisons très concrètes. Une estimation que l’un n’a pas vue ou un partage des frais jamais écrit suffit à geler une vente. Une estimation remise à chacun et une clé de répartition des frais couchée sur papier dès le départ désamorcent la plupart des conflits.
Celui qui préfère garder la maison peut racheter les parts des autres. En Wallonie, ce partage supporte un droit de 1 %, calculé sur la valeur de tout l’immeuble quand l’indivision prend fin (source : Parlement de Wallonie, réponse écrite du 30 mars 2026).
Si un héritier refuse toute solution, chacun peut demander au tribunal la sortie d’indivision. Cette voie judiciaire reste le dernier recours, plus longue qu’un accord.
Qui achète un bien hérité à Waterloo ?
Le marché du Brabant wallon a été très actif en 2025. Le nombre de ventes y a progressé de 28,1 %, la maison médiane a gagné 8,1 % et l’appartement médian 2 %, à 255 000 euros (source : Fednot, 2 février 2026).
Le volume des ventes se lit aussi commune par commune. Selon la même étude, 11 % des maisons de la province ont été vendues à Braine-l’Alleud, et 8,7 % à Waterloo, et autant à Wavre. Parmi les acheteurs d’appartements à Waterloo, 39,4 % sont des couples et 48,5 % habitaient déjà le Brabant wallon. Plus de la moitié viennent donc d’une autre province, d’une autre région ou de l’étranger.
Aucune source publique ne chiffre en revanche la part des acheteurs venus de Bruxelles.
Les notaires publient une médiane communale : en 2025, la maison médiane s’est vendue 540 000 euros à Waterloo, en hausse de 5,9 % sur un an, contre 400 000 euros pour la province (source : Fednot, 2 février 2026). Cette médiane mélange encore des villas et des maisons de rangée : seule une comparaison avec des ventes récentes de biens semblables fixe un prix défendable.
Vendre un bien hérité à Waterloo avec Easyhome
Le bureau Easyhome Brabant wallon se trouve rue des Sablières 45, 1435 Mont-Saint-Guibert (02 887 66 54). Le bureau prépare la mise en vente avec les héritiers et le notaire chargé de la succession.
Questions fréquentes
Faut-il un notaire pour vendre une maison héritée à Waterloo ?
Oui. Toute vente immobilière se conclut par un acte authentique reçu par un notaire. Pour un bien hérité, il intervient deux fois : d’abord pour établir qui hérite, ensuite pour recevoir l’acte de vente. Les héritiers peuvent confier la vente au notaire qui règle la succession.
Combien paie chaque enfant pour une maison de 400 000 euros partagée à trois ?
Sans conjoint survivant, sans autre bien ni dette, chaque enfant recueille une part nette d’environ 133 333 euros. Le barème wallon actuel donne près de 8 958 euros de droits, moins 375 euros pour les premiers 12 500 euros exonérés, soit environ 8 583 euros chacun. Le notaire établit le calcul exact.
Un héritier qui vit à l’étranger doit-il venir à Waterloo pour signer ?
Non. Il peut signer une procuration notariée, devant un notaire, une ambassade ou un consulat, et charger une personne de confiance de signer l’acte à sa place. Son accord reste nécessaire sur la décision de vendre et sur le prix. La procuration se prépare dès la mise en vente.
Que coûte le rachat de parts si l’indivision continue entre les autres héritiers ?
Le droit de partage reste de 1 % en Wallonie, mais sa base change. Si un héritier sur trois cède sa part et que les deux autres restent propriétaires ensemble, seule la valeur des parts cédées est taxée. Les frais et honoraires du notaire s’ajoutent dans les deux cas.
L’exonération des premiers 75 000 euros vaut-elle pour un décès survenu en 2026 ?
Non. Ce projet du Gouvernement wallon, rapporté par le notariat le 14 octobre 2026, entrerait en vigueur le 1er janvier 2028, et ses textes ne sont pas encore publiés. Une succession ouverte en 2026 suit le barème actuel, de 3 % à 30 % en ligne directe.
Ressources liées
- La fiche de l’agence Easyhome Brabant wallon
- Que fait le notaire dans une vente immobilière en Wallonie ?
- Comment estimer un bien en indivision ?
- Un ressortissant belge résidant à l’étranger peut-il vendre depuis loin ?
- Home staging avant de vendre en Wallonie
- Agence indépendante ou réseau immobilier en Wallonie
Sources : Fednot (Notaire.be) : L’immobilier dans le Brabant wallon en 2025 (2 février 2026) · Fednot (Notaire.be) : L’immobilier dans la province de Liège en 2025 (4 février 2026) · Notaire.be : Héritage : quand avez-vous besoin d’un acte d’hérédité notarié ? (8 novembre 2023) · Notaire.be : De combien de temps disposons-nous pour payer les droits de succession ? · Notaire.be : Droits de succession en Wallonie · Notaire.be : Réforme des droits de succession et de donation en Wallonie : ce qui change en 2028 (5 décembre 2024) · Notaire.be : Héritage en Wallonie : bientôt 75.000 euros sans droits de succession (14 octobre 2026) · Notaire.be : Tout savoir sur la déclaration de succession et la déclaration de mutation par décès (1er août 2022) · Wallonie.be : Code des droits de succession, coordination officieuse (mise à jour au Moniteur belge du 29 décembre 2016) · Parlement de Wallonie : Le droit de partage en cas de fin d’indivision, question écrite et réponse (réponse du 30 mars 2026) · Fednot (Notaire.be) : L’immobilier dans le Brabant wallon en 2025, communiqué et cartes communales (2 février 2026)