En bref : À Eghezée, une parcelle se vend comme terrain à bâtir si elle est urbanisable et desservie par une voirie équipée. Le plan de secteur et les renseignements urbanistiques le prouvent. Le prix se fixe sur des ventes comparables. Achetée puis revendue dans les 5 ans, elle supporte 33 % d’impôt sur la plus-value (source : Notaire.be, consulté le 26 octobre 2026).
Ce qu’il faut retenir
- Le certificat d’urbanisme CU2, qui donne un avis officiel sur un avant-projet, reste valable 2 ans (Wallonie.be, 2026).
- La commune transmet les renseignements urbanistiques dans les 30 jours de la demande (UVCW, 2025).
- Au 1er semestre 2023, un terrain à bâtir se vendait 81 euros par m² en province de Namur, contre 128 euros en Wallonie (Notaire.be, 2023).
- L’acheteur qui y construit sa résidence principale paie 3 % de droits d’enregistrement en Wallonie, avec 5 ans pour s’y installer (Wallonie.be, 2024).
À quelles conditions une parcelle est-elle constructible en Wallonie ?
Deux conditions dominent : une zone urbanisable au plan de secteur et une voirie suffisamment équipée. Le plan de secteur se consulte sur le Géoportail de la Wallonie. Un permis peut être refusé si la voirie n’est ni équipée en eau et en électricité, ni revêtue, ni assez large.
Le certificat d’urbanisme CU1 décrit la situation urbanistique d’un bien. Le CU2 donne un avis officiel sur un avant-projet. Il est délivré en 30 à 115 jours selon la procédure et reste valable 2 ans (source : Wallonie.be, mis à jour le 31 août 2026).
Pour un acheteur, un CU2 favorable rassure sur le projet de maison. Pour le vendeur, il peut justifier le prix d’une parcelle atypique, en forme de drapeau ou en pente.
Quelles informations réunir avant la mise en vente ?
Le CoDT impose des mentions urbanistiques dans tout acte de cession, sous seing privé ou authentique, donc dès le compromis. Les articles D.IV.99 et D.IV.100 en chargent le vendeur, son mandataire ou le notaire (source : UVCW, 29 janvier 2025).
Les mentions portent notamment sur :
- les informations du certificat d’urbanisme CU1 ;
- les permis délivrés après le 1er janvier 1977 et les CU2 de moins de 2 ans ;
- les infractions éventuelles et la date des derniers travaux soumis à permis, déclarées par le vendeur.
La commune transmet ces informations dans les 30 jours de la demande (art. R.IV.105-1). Sans réponse dans ce délai, l’acte mentionne la date de la demande et l’absence de réponse. L’extrait de la banque de données de l’état des sols (BDES) complète le dossier.
Eghezée figure aussi parmi les 21 communes où la Région wallonne dispose d’un droit de préemption agricole (source : SPW Agriculture, liste mise à jour le 30 mars 2026). Il vise les biens situés en zone agricole au plan de secteur ou déclarés dans le SIGeC, le système de déclaration des agriculteurs. Une parcelle en zone d’habitat n’est en principe pas visée. Si elle est encore cultivée et déclarée par un exploitant, le notaire vérifie ce droit avant de fixer la date de l’acte.
Quel prix demander pour un terrain à bâtir à Eghezée ?
Un prix défendable se fixe sur des ventes de terrains comparables, village par village. Les notaires ne publient pas de prix des terrains pour Eghezée. Ils publient en revanche des médianes communales : en 2025, 320 500 euros pour une maison (+12,1 %) et 270 000 euros pour un appartement à Eghezée (source : Fednot, 5 février 2026). Leur dernier baromètre public des terrains, trouvé pour cette page, porte sur le 1er semestre 2023 (source : Notaire.be, 30 août 2023).
| Repère, 1er semestre 2023 | Valeur | Source et date |
|---|---|---|
| Prix au m², province de Namur | 81 euros par m² | Notaire.be, 30 août 2023 |
| Prix au m², province de Luxembourg | 88 euros par m² | Notaire.be, 30 août 2023 |
| Prix au m², Wallonie | 128 euros par m² (+3,2 % sur 2022) | Notaire.be, 30 août 2023 |
| Surface moyenne vendue, province de Namur | 12,3 ares, la plus élevée de Wallonie | Notaire.be, 30 août 2023 |
| Surface moyenne vendue, Wallonie | 10,7 ares | Notaire.be, 30 août 2023 |
| Ventes de terrains en Wallonie | -20,5 % sur le 1er semestre 2022 | Notaire.be, 30 août 2023 |
À 81 euros par m², une parcelle de 12 ares représenterait 97 200 euros. Ce prix provincial date de 2023 et mélange des communes rurales et des communes proches de Namur ou du Brabant wallon. Il ne remplace pas une estimation sur les ventes récentes du village.
Faut-il diviser la parcelle avant de la vendre ?
Non, mais la division change les démarches. Le permis d’urbanisation vise un bien à diviser en au moins trois lots non bâtis destinés à l’habitation (source : Wallonie.be, mis à jour le 14 septembre 2026). Une division en deux lots n’en relève donc pas.
Une division sans permis d’urbanisation n’échappe pas à toute formalité. Le CoDT prévoit alors une notification de la division (art. D.IV.102) : le collège communal ou le fonctionnaire délégué peuvent formuler des observations, reprises dans l’acte, et signaler que le projet exige en réalité un permis d’urbanisation (source : UVCW, 29 janvier 2025).
Le schéma de développement communal d’Eghezée et le plan de secteur encadrent aussi l’implantation et la densité. Le service urbanisme de la commune indique la règle applicable avant de fixer le prix de chaque lot.
Quelle fiscalité pour le vendeur et pour l’acheteur ?
Le vendeur est taxé s’il revend un terrain non bâti peu de temps après l’avoir acheté. La plus-value est taxée à 33 % dans les 5 années qui suivent l’achat, puis à 16,5 % entre la 5e et la 8e année (source : Notaire.be, consulté le 26 octobre 2026). Ce régime fédéral s’applique aussi à Bruxelles et en Flandre.
Le calcul part du prix d’achat, majoré d’un forfait de 25 % pour les frais d’acquisition. S’y ajoutent 5 % pour chaque année entière écoulée entre les deux actes. Du prix de vente, on retire les frais de mise en vente, comme la publicité ou la commission d’agence (source : Notaire.be, « Taxes sur les plus-values immobilières », consulté le 26 octobre 2026).
Voici un exemple fictif. Une parcelle achetée 100 000 euros en octobre 2023 est revendue 175 000 euros en octobre 2026, avec 5 000 euros de frais de vente. Le prix d’achat devient 125 000 euros avec le forfait, puis 143 750 euros après trois années entières. La plus-value taxable est de 26 250 euros (170 000 moins 143 750), soit 8 662,50 euros d’impôt à 33 %, avant additionnels communaux.
Pour un achat en octobre 2020, le prix revalorisé atteint 162 500 euros après six ans. La plus-value tombe à 7 500 euros, taxée à 16,5 %, soit 1 237,50 euros.
Terrain hérité, donné ou détenu par une société
Un terrain reçu en succession ou en donation suit des règles propres. Pour une donation, le délai se calcule à partir de l’acte de donation et de l’achat par le donateur ; le notaire le vérifie avant la mise en vente. Si la parcelle appartient à une société, la plus-value relève de l’impôt des sociétés.
Côté acheteur : les droits d’enregistrement
L’acheteur d’un terrain peut payer 3 % au lieu de 12,5 %. Depuis le 1er janvier 2025, ce taux wallon vise la personne physique qui y bâtit sa résidence principale. Elle dispose de 5 ans pour s’y installer, puis y reste 3 ans (source : Wallonie.be, FAQ de la réforme, décembre 2024). Bruxelles et la Flandre appliquent d’autres taux.
Comment se déroule la vente, et qui achète à Eghezée ?
La vente suit quatre étapes : estimation, offre, compromis, puis acte authentique chez le notaire. Le compromis reprend les mentions urbanistiques et peut prévoir des conditions suspensives, par exemple l’obtention d’un permis d’urbanisme par l’acheteur.
Le profil des acheteurs donne une piste pour la diffusion de l’annonce. En 2025, 69,9 % des maisons achetées à Eghezée l’ont été par des couples. Côté appartements, 69 % ont été achetés par des personnes seules, et 52,6 % des acheteurs d’appartements habitaient déjà la province de Namur (source : Fednot, 5 février 2026).
Le précompte immobilier de l’année se répartit en général au prorata entre vendeur et acheteur, selon la date de l’acte. Rien n’oblige à passer par une agence : le vendeur peut vendre seul avec son notaire. L’agrément d’un agent immobilier se vérifie sur ipi.be.
Vendre une parcelle à Eghezée avec Easyhome
Le bureau Easyhome Namur se trouve chaussée de Liège 624, 5100 Namur (081 39 74 41).
Questions fréquentes
Une parcelle en zone d’habitat est-elle automatiquement constructible ?
Non. La zone d’habitat au plan de secteur est une condition, pas une assurance. Un permis peut être refusé si la voirie n’est pas équipée en eau et en électricité, revêtue et assez large. Un certificat d’urbanisme CU2 permet de tester un avant-projet de maison avant de fixer le prix.
Faut-il un certificat d’urbanisme pour vendre un terrain en Wallonie ?
Le CU1 n’est pas obligatoire, mais ses informations doivent figurer dans tout acte de cession, compromis compris. La commune les transmet dans les 30 jours de la demande. Le CU2, valable 2 ans, concerne un projet précis et sert surtout à l’acheteur qui veut sécuriser sa construction.
Peut-on diviser un terrain en deux lots sans permis d’urbanisation ?
Oui, en Wallonie. Le permis d’urbanisation ne vise que la division en au moins trois lots non bâtis destinés à l’habitation. La division reste notifiée à la commune et au fonctionnaire délégué, qui peuvent formuler des observations. Le service urbanisme d’Eghezée confirme la règle applicable avant la mise en vente des lots.
Combien d’impôt sur la plus-value pour un terrain acheté il y a trois ans ?
Le taux est de 33 % pour une revente dans les 5 ans. La base est le prix de vente net des frais de vente, moins le prix d’achat majoré de 25 % et de 5 % par année entière. Pour 100 000 euros payés, 175 000 obtenus et 5 000 euros de frais, l’impôt atteint 8 662,50 euros.
Quels droits d’enregistrement paie l’acheteur d’un terrain à bâtir ?
En Wallonie, une personne physique qui y construit sa résidence principale paie 3 %, avec 5 ans pour s’y installer. À défaut, le taux est de 12,5 %, comme pour une société ou un investisseur. L’acheteur ne doit pas garder un autre logement en pleine propriété au-delà de 3 ans.
Ressources liées
- La fiche de l’agence Easyhome Namur
- Comment obtenir un permis d’urbanisme en Wallonie ?
- Le vendeur doit-il fournir un rapport de pollution du sol ?
- Comment vérifier la conformité urbanistique d’un bien wallon ?
- Agence indépendante ou réseau immobilier en Wallonie
Sources : Notaire.be : Qu’est-ce que la taxation de plus-value lors de la vente d’un bien immobilier non bâti ? · Notaire.be : Taxes sur les plus-values immobilières · Wallonie.be : Demander un certificat d’urbanisme n° 2 (mis à jour le 31 août 2026) · Wallonie.be : Demander un permis d’urbanisation (mis à jour le 14 septembre 2026) · UVCW : Renseignements urbanistiques : vos questions (29 janvier 2025) · Notaire.be : La raréfaction des terrains à bâtir conduit inévitablement à une hausse des prix (30 août 2023) · Wallonie.be : Réforme des droits d’enregistrement, FAQ (décembre 2024) · Fednot (Notaire.be) : L’immobilier dans la province de Namur en 2025 (5 février 2026) · Commune d’Eghezée : Schéma de développement communal (page modifiée le 1er août 2023) · SPW Agriculture : Liste des communes pour lesquelles un droit de préemption est attribué à la Région wallonne (mise à jour le 30 mars 2026) · Fednot (Notaire.be) : L’immobilier dans la province de Namur en 2025, communiqué et cartes communales (5 février 2026)