Acheter ou louer un appartement près des Guillemins, à Liège, pour la navette vers Bruxelles ?

En bref : Acheter près des Guillemins se justifie si le navetteur reste trois ans, durée exigée par le taux de 3 %. La ville de Liège affichait en 2025 un appartement médian à 169 000 euros (source : RTBF, 4 février 2026). Le mardi 17 novembre 2026, les trains directs vers Bruxelles-Central sont prévus en 55 à 62 minutes (source : SNCB, 11 novembre 2026).

Ce qu’il faut retenir

• En Wallonie, les ménages locataires versaient en 2025 un loyer mensuel moyen de 659 euros hors charges, une moyenne régionale que la fiche ne détaille pas pour Liège (IWEPS, 2026).
• Pour un prix de 250 000 euros, l’exemple des notaires chiffre à 4 839 euros les frais d’acte hors droits d’enregistrement (notaire.be, 2025).
• Pour le 1er février 2026, la SNCB annonçait une hausse de 2,6 % de ses abonnements, avec une baisse au-delà de 120 km (RTBF, 2026).
• Le mardi 17 novembre 2026, entre 7 h et 9 h, l’horaire publié prévoit un tram vers le centre toutes les 5 minutes depuis la gare (TEC, 2026).

Combien coûte un appartement près des Guillemins en 2026 ?

Le repère public le plus proche du quartier est la médiane de la ville entière. En 2025, un appartement s’est vendu 169 000 euros en médiane dans la ville de Liège, en hausse de 6,3 % (source : RTBF, 4 février 2026, d’après les notaires).

Le marché des appartements liégeois se concentre dans la ville. Près de la moitié des appartements achetés dans la province en 2025, soit 48,9 %, l’ont été dans la ville de Liège (source : Fednot, 4 février 2026).

Les notaires relient cette demande au nouveau taux. Ils observent un regain d’intérêt d’un public plus jeune pour les appartements, l’obstacle des 12,5 % autrefois dus en ville étant levé (source : Fednot, 4 février 2026).

Que paie l’acheteur en plus du prix ?

Les droits d’enregistrement pèsent le plus. Sur 169 000 euros, ils coûtent 5 070 euros à 3 %, et 21 125 euros à 12,5 % pour un achat destiné à la location. Le taux réduit suppose de s’installer dans les trois ans, puis d’y rester trois années entières (source : SPW, FAQ de la réforme, 5 décembre 2024).

L’acte ajoute ses propres frais : honoraires du notaire, TVA, frais administratifs, transcription, droit d’écriture et débours. Pour un prix de 250 000 euros, l’exemple publié par les notaires les chiffre à 4 839 euros (source : Notaire.be, infofiche Wallonie, février 2025).

Le chèque-habitat n’allège plus ce coût. Il a disparu pour toute habitation acquise à partir de 2025 (source : SPW, FAQ de la réforme, 5 décembre 2024).

Après combien de temps l’achat devient-il plus intéressant que la location ?

Le seuil se compte en années, pas en mois. Sur 169 000 euros, les seuls droits à 3 % coûtent 5 070 euros, soit près de huit mois du loyer moyen wallon de 659 euros. Les frais d’acte s’y ajoutent, mais les notaires ne les chiffrent que pour un prix de 250 000 euros.

Ce loyer de 659 euros est une moyenne wallonne, pas un loyer liégeois. L’IWEPS le calcule pour toute la région, sur les loyers versés en 2025 par les ménages locataires, logements sociaux compris (source : IWEPS, fiche Loyers, 1er juin 2026). L’institut précise qu’il ne mesure pas le loyer que signerait aujourd’hui un nouveau locataire.

La Wallonie publie aussi une grille indicative des loyers. Gratuite et non contraignante, elle estime le loyer d’un logement précis selon une vingtaine de critères, dont la desserte en transports en commun (source : Wallonie.be, mise à jour du 23 juillet 2026).

La durée de séjour pèse aussi sur la fiscalité. Quitter l’appartement avant trois années entières fait perdre le taux réduit ; le navetteur qui pourrait s’installer à Bruxelles plus tôt a intérêt à louer d’abord.

Combien de temps dure le train vers Bruxelles, et qui paie l’abonnement ?

Les trains directs les plus rapides relient les deux gares en une heure environ. Les chiffres de cette section décrivent un seul jour, le mardi 17 novembre 2026, d’après les horaires publiés par la SNCB ; ils peuvent changer d’un jour à l’autre.

Ce jour-là, 30 trains directs sont prévus des Guillemins à Bruxelles-Central en 55 à 62 minutes. Huit partent entre 6 h et 9 h (source : SNCB, horaires GTFS du 11 novembre 2026). Les IC qui passent par Louvain puis Brussels Airport-Zaventem mettent 94 ou 95 minutes jusqu’à Bruxelles-Central (source : SNCB, horaires GTFS du 11 novembre 2026).

Le retour du soir suit le même rythme. Entre 16 h 30 et 19 h 05, huit trains directs quittent Bruxelles-Central pour les Guillemins en 58 à 62 minutes (source : SNCB, horaires GTFS du 11 novembre 2026).

Le tarif exact d’un abonnement Liège-Bruxelles se consulte auprès de la SNCB. Pour le 1er février 2026, elle annonçait une hausse de 2,6 % de ses abonnements et de 2,14 % de ses billets (source : RTBF, avec Belga, 27 janvier 2026).

L’employeur participe au prix de l’abonnement. Dans le privé, la convention collective n° 19/11 a porté cette part, au 1er juin 2024, à 71,8 % du prix de l’abonnement au 1er février 2024. Ses forfaits sont revus chaque 1er février jusqu’en 2029 (source : CNT, CCT n° 19/11, 8 avril 2024).

Dans le régime du tiers payant 80/20, l’employeur prend 80 % du prix et l’autorité fédérale les 20 % restants. Le travailleur obtient alors un abonnement domicile-travail gratuit (source : CNT et CCE, avis n° 2439, 28 janvier 2025).

Comment rejoindre la gare en tram ?

Le tram s’arrête à la gare depuis le 28 avril 2025. Sa ligne de 11,7 km compte 23 stations, du stade de Sclessin à Coronmeuse et Liège Expo (source : The Brussels Times, avec Belga, 28 avril 2025).

Aux heures de pointe, la fréquence est élevée. L’horaire publié par le TEC pour le mardi 17 novembre 2026 prévoit 24 départs de la gare vers Coronmeuse ou Liège Expo entre 7 h et 9 h. Chacun rejoint la place Saint-Lambert en un peu moins de 11 minutes (source : TEC, horaires GTFS du 10 novembre 2026).

Pour le 1er février 2026, le TEC annonçait un tarif unique sur ses lignes classiques. Son nouveau ticket « Classique » vaut 90 minutes sur tout le réseau, hors lignes Express (source : RTBF, avec Belga, 27 janvier 2026).

Quel bail signer pour louer avant d’acheter ?

Le bail de courte durée convient au navetteur qui teste la ville. En Wallonie, il dure trois ans au plus, prorogations comprises (source : Wallex, décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, version du 1er juillet 2024).

Le locataire garde une sortie souple. Il peut partir à tout moment avec trois mois de congé et une indemnité d’un mois de loyer. Sans congé notifié à temps, ce bail devient un bail de neuf ans. La garantie locative ne dépasse pas deux mois de loyer, quelle que soit sa forme (source : Wallex, décret du 15 mars 2018, version du 1er juillet 2024).

Acheter ou louer près des Guillemins avec Easyhome

Pour la ville de Liège, Easyhome travaille depuis son bureau de la route du Condroz 100, 4120 Neupré (04 295 60 59), ouvert du lundi au vendredi. Le navetteur qui achète y demande le PEB, le contrôle électrique et les documents du syndic avant son offre. Le Liégeois qui vend pour se rapprocher de la gare peut y faire estimer son bien.

Questions fréquentes

Un navetteur qui possède déjà un appartement à Bruxelles peut-il payer 3 % à Liège ?

Oui, s’il s’engage dans l’acte à revendre son appartement bruxellois dans les trois ans. Sans cet engagement, posséder la totalité d’un logement en pleine propriété exclut le taux réduit. À l’échéance, l’administration vérifie la revente ou réclame la différence entre 12,5 % et 3 % (source : SPW, FAQ, 5 décembre 2024).

Que coûte un départ pour Bruxelles avant la fin des trois ans ?

L’acheteur qui quitte l’appartement avant trois années entières d’occupation paie la différence entre 12,5 % et 3 %, soit 9,5 % du prix (source : SPW, FAQ, 5 décembre 2024). Sur 169 000 euros, ce complément atteint 16 055 euros, plus de deux ans du loyer moyen wallon.

Un navetteur en télétravail partiel doit-il prendre un abonnement standard ?

Pas forcément. La convention collective sur l’intervention patronale couvre aussi les Flex Abonnements de la SNCB, dont des formules de 80 ou 120 jours de voyage par an. Elle règle leur choix selon le télétravail, et l’employeur y contribue selon un forfait propre (source : CNT, CCT n° 19/11, 8 avril 2024).

Peut-on rejoindre Brussels Airport en train direct depuis les Guillemins ?

Oui. Pour le mardi 17 novembre 2026, l’horaire publié donne 72 ou 73 minutes aux IC directs vers Knokke ou Bruges (source : SNCB, horaires GTFS du 11 novembre 2026). Le week-end, deux IC par heure relient Liège à Bruxelles depuis décembre 2025, dont un nouveau train qui dessert l’aéroport (source : Paris Match Belgique, 14 décembre 2025).

Ressources liées

• La fiche de l’agence Easyhome Liège
• Quels sont les frais liés à un achat immobilier en Wallonie ?
• Comment fonctionne la garantie locative en Wallonie ?
• Comment vendre un appartement à Fragnée ou sur le quai de Rome, à Liège ?
• Vendre une maison ou un appartement à Sclessin (Liège) : quel prix depuis l’arrivée du tram ?

Sources : RTBF : Baromètre des notaires : +17 % de ventes en province de Liège entre 2024 et 2025 (4 février 2026) · Fednot (Notaire.be) : L’immobilier dans la province de Liège en 2025 (communiqué du 4 février 2026 (PDF)) · IWEPS : WalStat, fiche de Liège, population au 1er janvier 2026 (données au 1er janvier 2026) · SPW : Réforme des droits d’enregistrement, FAQ (5 décembre 2024) · Notaire.be : Achat immobilier en Flandre : le taux réduit des droits d’enregistrement pourrait passer à 3 % en 2027 (6 octobre 2026) · Région de Bruxelles-Capitale : Abattement sur les droits de vente · Notaire.be : Acheter une habitation en Wallonie : quels sont les frais ? (infofiche sans date imprimée (fichier PDF de février 2025)) · IWEPS : Loyers en Wallonie, fiche I016-LOYERS (données régionales disponibles au 1er juin 2026) · Wallonie.be : Estimer un loyer avec la grille indicative des loyers (mise à jour du 23 juillet 2026) · SNCB : Horaires GTFS publiés en données ouvertes, jeu « SNCB GTFS – scheduled timetable and real-time data » (point d’accès national transportdata.be, version du 11 novembre 2026, horaires du mardi 17 · Conseil national du Travail : Convention collective de travail n° 19/11 (8 avril 2024) · Conseil national du Travail et Conseil central de l’économie : Avis n° 2439, Les adaptations tarifaires prévues pour les abonnements domicile-travail de la SNCB (28 janvier 2025) · Paris Match Belgique, avec Belga : La SNCB renforce son offre dès ce dimanche 14 décembre : voici les changements attendus (14 décembre 2025) · TEC : Horaires GTFS publiés en données ouvertes, jeu « TEC GTFS » (point d’accès national transportdata.be, version du 10 novembre 2026, horaires du mardi 17 novembre 2026) · Wallex : Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, version en vigueur depuis le 1er juillet 2024