En bref : À Liège, la maison médiane s’est vendue 207 000 euros en 2025 (source : RTBF, 4 février 2026, d’après les notaires). À ce prix, l’acheteur de son habitation propre et unique paie environ 10 500 euros de frais d’achat et 4 800 euros d’acte de crédit, selon le simulateur des notaires. Restent à vérifier l’aléa d’inondation, le PEB et l’urbanisme.
Ce qu’il faut retenir
- Le taux de 3 % suppose de s’installer dans la maison dans les 3 ans et d’y rester 3 années entières, sinon la différence avec 12,5 % est réclamée (SPW, 2024).
- Les banques peuvent prêter plus de 90 % de la valeur du bien pour au plus 35 % de leurs crédits aux primo-acquéreurs (BNB, 2026).
- Pour un achat dès 2028, le projet de plan wallon imposerait le label PEB D dans les 5 ans suivant l’acte, sous réserve de validation européenne (Wallonie.be, 2026).
Combien coûte une maison à Liège en 2026 ?
En 2025, la maison médiane de la Ville de Liège a trouvé preneur à 207 000 euros, 12 % de plus qu’un an plus tôt (source : RTBF, 4 février 2026, d’après les notaires).
En volume, 1 218 maisons ont changé de mains dans la commune en 2023 (source : IWEPS, WalStat, données 2023).
En 2025, 52,8 % des maisons de la Ville de Liège ont été achetées en solo. Le porte-parole des notaires l’explique « probablement aussi » par des maisons parmi les moins chères du marché (source : Fednot, 4 février 2026).
Quel budget total pour une maison à 207 000 euros ?
Pour une habitation propre et unique, l’apport atteint environ 36 000 euros, acte de crédit compris. L’estimation suit le simulateur des notaires pour un crédit de 90 % du prix, soit 186 300 euros.
| Poste (euros, estimation arrondie) | Habitation propre et unique (3 %) | Autre cas (12,5 %) | Source et date |
|---|---|---|---|
| Droits d’enregistrement | 6 210 | 25 875 | SPW, FAQ, 5/12/2024 |
| Honoraires du notaire | 1 960 | 2 230 | Notaire.be, simulateur d’acte d’achat, 1/01/2026 |
| Frais administratifs, débours, transcription, droit d’écriture et annexes | 1 650 | 1 650 | Notaire.be, simulateur d’acte d’achat, 1/01/2026 |
| TVA de 21 % sur les prestations | 680 | 730 | Notaire.be, simulateur d’acte d’achat, 1/01/2026 |
| Total des frais d’achat | 10 500 | 30 500 | Somme des lignes |
| Acte de crédit (186 300 euros empruntés) | 4 800 | 5 050 | Notaire.be, simulateur d’acte de crédit, 1/01/2026 |
| Apport : 20 700 de prix non financé, frais d’achat et acte de crédit | 36 000 | 56 250 | Somme des lignes |
Les droits d’enregistrement font presque tout l’écart entre les colonnes ; le simulateur prévoit aussi des honoraires plus bas pour l’habitation propre et unique. Il repose sur « une formule simplifiée et sur des montants estimés » (source : Notaire.be, simulateur d’acte d’achat, 1er janvier 2026). Dans l’exemple des notaires, un achat de 250 000 euros à 12,5 % coûte 36 089 euros de frais (source : Notaire.be, infofiche, juillet 2025).
L’acte de crédit coûte surtout en impôts : 1 % de droit d’enregistrement et 0,3 % de droit d’hypothèque sur le montant inscrit. Le simulateur ajoute par défaut 10 % d’accessoires au capital, soit 204 930 euros ici. Signé avec l’acte d’achat, l’acte de crédit supporte moins de frais administratifs et de débours (source : Notaire.be, simulateur d’acte de crédit, 1er janvier 2026).
Qui paie 3 % et qui paie 12,5 % de droits d’enregistrement ?
Le taux de 3 % vaut pour les actes passés depuis le 1er janvier 2025. Il vise une habitation propre et unique, un terrain à bâtir ou une habitation en construction ou sur plan. « Propre » signifie que l’acheteur y installe sa résidence principale dans les 3 ans, puis y reste 3 années entières (source : SPW, FAQ de la réforme, 5 décembre 2024). Le délai d’installation passe à 5 ans pour une habitation en construction ou sur plan (source : Notaire.be, infofiche, juillet 2025).
« Unique » signifie que l’acheteur ne détient pas déjà la totalité d’une autre habitation en pleine propriété. Un garage, un terrain ou un usufruit ne font pas obstacle. Un propriétaire peut garder son logement le temps de vendre s’il s’engage dans l’acte à le revendre dans les 3 ans ; à défaut, il paie la différence avec 12,5 % (source : SPW, FAQ de la réforme, 5 décembre 2024).
Combien la banque prête-t-elle, et à quel taux ?
La Banque nationale fixe un seuil de 90 % de la valeur du bien pour les primo-acquéreurs et les autres propriétaires occupants. Les banques gardent une marge : jusqu’à 35 % de leurs nouveaux crédits aux primo-acquéreurs peuvent dépasser ce seuil, et 20 % pour les autres occupants. Un achat destiné à la location est limité à 80 %, avec une tolérance de 10 % et aucun prêt au-delà de 90 % (source : BNB, Financial Stability Report, 21 mai 2026).
Le prix de l’argent a monté. En août 2026, les taux hypothécaires allaient de 3,53 % pour une fixité de plus de 10 ans à 4,69 % pour une fixité d’un an au plus. Au troisième trimestre, le crédit moyen pour l’achat d’un logement tournait autour de 221 700 euros en Belgique (source : Febelfin, 27 octobre 2026, d’après la BNB pour les taux).
« Les exigences bancaires, aujourd’hui généralisées, obligent les acquéreurs à budgéter la rénovation énergétique du bien », ajoute le porte-parole de Notaire.be (source : Fednot, 4 février 2026).
Comment lire le risque d’inondation à Liège ?
L’aléa se vérifie adresse par adresse, avant l’offre. La Ville de Liège a compté 13 700 sinistrés après les inondations de juillet 2021 (source : RTBF, 21 décembre 2021).
La carte wallonne, adoptée le 4 mars 2021, classe l’aléa en très faible, faible, moyen ou élevé. Sa valeur figure dans l’acte notarié. Un aléa élevé peut entraîner un refus de couverture par les assureurs ; faible ou moyen, il peut peser sur les montants couverts. Une adresse hors zone n’est pas pour autant garantie à l’abri (source : Wallonie.be, mise à jour du 23 juillet 2026).
L’acheteur interroge aussi le vendeur sur les sinistres passés et son assureur sur la prime.
Que vérifier avant l’offre : PEB, urbanisme et copropriété ?
Trois dossiers se lisent avant de signer, car une offre acceptée vaut vente : « une offre engage », rappelle Notaire.be (source : Notaire.be, « L’offre d’achat et l’option d’achat », consulté le 12 novembre 2026).
Le PEB et l’obligation de rénovation annoncée
Toute annonce de vente mentionne les indicateurs du certificat PEB, valable 10 ans au plus (source : Wallonie.be, mise à jour du 28 septembre 2026). Le vendeur en remet au moins une copie au plus tard au compromis (source : Notaire.be, « Vendre un bien », consulté le 12 novembre 2026).
Le projet de plan wallon fixe un calendrier. L’acheteur aurait 5 ans après l’acte pour atteindre le label D pour un achat dès 2028, puis C dès 2031 (source : Wallonie.be, mise à jour du 3 juillet 2026). Cette page présente encore le plan comme un projet soumis à la validation des autorités européennes.
L’urbanisme
L’annonce doit indiquer la destination urbanistique du bien et ses permis. Le notaire vérifie que les renseignements urbanistiques sont disponibles (source : Notaire.be, « Vendre un bien », consulté le 12 novembre 2026). L’acheteur compare lui-même les permis avec la maison visitée : annexe, véranda, lucarne, division en logements.
Depuis décembre 2017, certains travaux infractionnels réalisés avant le 1er mars 1998 bénéficient d’une amnistie en Wallonie (source : Notaire.be, 21 décembre 2017). Pour une transformation plus récente, l’acheteur demande le permis correspondant.
La copropriété
Une maison dans un ensemble à parties communes peut relever d’une copropriété. L’acheteur reçoit alors les statuts et, avant le compromis, les fonds de roulement et de réserve, les arriérés du vendeur et les procès-verbaux des assemblées des trois dernières années (source : Notaire.be, « Vendre un bien », consulté le 12 novembre 2026).
Acheter à Liège avec Easyhome
Le bureau Easyhome de Liège est situé route du Condroz 100, 4120 Neupré (04 295 60 59), ouvert du lundi au vendredi. Pour une maison qu’il commercialise, l’acheteur peut demander au conseiller, avant son offre, le certificat PEB, le procès-verbal de contrôle électrique et l’extrait de l’aléa d’inondation de l’adresse.
Questions fréquentes
Quelle garantie verser à la signature du compromis ?
Aucune loi ne l’impose, mais l’usage est courant et Notaire.be le conseille. Il recommande un montant modeste, par exemple 10 % du prix, soit 20 700 euros pour une maison à 207 000 euros. La somme reste bloquée chez le notaire jusqu’à l’acte, où elle devient un acompte sur le prix.
Combien de temps sépare le compromis de l’acte ?
Selon l’infofiche des notaires sur les frais d’achat en Wallonie, les droits d’enregistrement doivent être payés dans les 4 mois qui suivent la signature du compromis. L’acte se signe donc en principe avant cette échéance, une fois le crédit accordé et les recherches du notaire terminées.
Les frais de notaire reviennent-ils au notaire ?
Pour une faible partie, selon l’infofiche des notaires. Les droits d’enregistrement, le plus gros poste, reviennent intégralement à la Région. Les honoraires de l’acte d’achat sont fixés par arrêté royal et identiques chez tous les notaires. Les frais administratifs sont forfaitaires, et les débours paient des tiers, comme les administrations consultées.
Le chèque-habitat existe-t-il encore pour un achat en 2026 ?
Non. Il ne s’applique plus à une habitation acquise ou construite depuis 2025, et la même réforme a supprimé l’abattement du primo-acquéreur. Les ménages qui en bénéficiaient déjà le conservent pour les années d’emprunt restantes, y compris après un refinancement, sans pouvoir allonger la durée de l’avantage.
Ressources liées
- La fiche de l’agence Easyhome Liège
- Quels sont les frais liés à un achat immobilier en Wallonie ?
- Comment vérifier la conformité urbanistique d’un bien wallon ?
- Un acheteur peut-il se rétracter après une offre acceptée ?
- Combien vaut une maison à Liège en 2026, et comment l’estimer ?
Sources : Fednot (Notaire.be) : L’immobilier dans la Province de Liège en 2025 (4 février 2026) · IWEPS : WalStat, prix médian des maisons et des appartements et nombre de transactions par commune (données 2023) · Notaire.be : Achat immobilier en Flandre : le taux réduit des droits d’enregistrement pourrait passer à 3 % en 2027 (6 octobre 2026) · be.brussels : Abattement sur les droits de vente · SPW : Réduction des droits d’enregistrement à 3 % pour l’habitation propre et unique, FAQ (5 décembre 2024) · Notaire.be : Calcul de frais d’acte d’achat d’un bien immobilier et/ou d’un terrain à bâtir (dernière mise à jour du 1er janvier 2026) · Notaire.be : Calcul de frais d’acte de crédit hypothécaire (dernière mise à jour du 1er janvier 2026) · BNB : Financial Stability Report 2026, « Decline in risks on the Belgian residential real estate market » (21 mai 2026) · Febelfin : Les crédits hypothécaires restent à un niveau soutenu malgré la hausse du taux d’intérêt (27 octobre 2026) · Wallonie.be : S’informer sur la carte de l’aléa d’inondation en Wallonie (mise à jour du 23 juillet 2026) · Notaire.be : L’offre d’achat et l’option d’achat · Wallonie.be : Vendre/acheter/louer : obtenir un certificat PEB (mise à jour du 28 septembre 2026) · Wallonie.be : Rénovation du bâti wallon : un cadre global pour atteindre la PEB A en 2050 (publié le 15 décembre 2025, mise à jour du 3 juillet 2026) · Notaire.be : Acheter une habitation en Wallonie : quels sont les frais ? (infofiche, juillet 2025) · Notaire.be : Signer le compromis de vente