En bref : À Bastogne comme ailleurs en Belgique, vendre une maison héritée en indivision exige l’accord de tous les héritiers. Face à un refus, trois voies existent : rachat de parts, médiation, puis partage judiciaire. Le rachat coûte en Wallonie un droit de partage de 1 %, et non 3 % (source : Parlement de Wallonie, 30 mars 2026).
Ce qu’il faut retenir
- Le droit de partage wallon a rapporté environ 28,64 millions d’euros en 2025, contre 28,07 millions en 2024 (Parlement de Wallonie, 2026).
- Une convention entre héritiers peut suspendre le partage pendant cinq ans au plus, renouvelables (Code civil, 2020).
- En 2025, la maison médiane de la province de Luxembourg valait 269 000 euros, en hausse de 17 % (Fednot, 2026).
- Sur Biddit, le plus offrant dont l’offre est acceptée paie le prix dans les 6 semaines (Notaire.be, 2026).
Faut-il l’accord de tous les héritiers pour vendre la maison ?
Oui, en principe. Depuis le 1er septembre 2021, le livre 3 du Code civil exige l’accord de tous les copropriétaires pour les actes de disposition, comme la vente. Le juge peut passer outre un refus qu’il estime constitutif d’un abus de droit (source : Code civil, art. 3.73, Moniteur belge, 2020).
Un héritier peut agir seul pour un acte conservatoire (art. 3.72). Cet acte préserve la maison, comme la réparation d’une toiture qui fuit. Un acte posé sans l’accord de tous reste valable, mais il est inopposable aux héritiers qui n’y ont pas consenti : il ne produit pas d’effet à leur égard.
Un seul héritier peut donc suspendre une vente amiable, mais pas empêcher définitivement la sortie d’indivision.
| Voie de sortie | Accord nécessaire | Coût ou délai repère | Source et date |
|---|---|---|---|
| Vente amiable à un tiers | Tous les héritiers | Droits d’enregistrement à charge de l’acheteur | Code civil, art. 3.73, 2020 |
| Rachat des parts par un héritier | Cédants et repreneur | Droit de partage de 1 % en Wallonie | Parlement de Wallonie, 30 mars 2026 |
| Convention d’indivision | Tous les héritiers | Cinq ans au plus, renouvelables | Code civil, art. 3.75, 2020 |
| Partage judiciaire et vente publique | Aucun, sur décision du juge | Enchères de 8 jours sur Biddit | Notaire.be, 24 septembre 2026 |
Que régler de la succession avant toute vente ?
La déclaration de succession passe avant la vente. Elle se dépose dans les 4 mois d’un décès survenu en Belgique, et les droits se paient dans les 2 mois suivants (source : Notaire.be, consulté en octobre 2026).
Les droits se calculent sur la part nette de chaque héritier. En Wallonie, le barème en ligne directe va de 3 % à 30 %, et la première tranche de 12 500 euros n’est pas taxée (source : Notaire.be, barème wallon consulté en octobre 2026). Une réforme est annoncée : les 75 000 premiers euros de la part nette de chaque bénéficiaire seraient exonérés à partir du 1er janvier 2028, mais les textes définitifs ne sont pas encore adoptés (source : Notaire.be, 14 octobre 2026). La valeur déclarée est celle de la maison au jour du décès : une estimation écrite, remise à tous, évite les écarts entre héritiers.
Le notaire établit aussi l’acte d’hérédité, qui identifie les héritiers. Depuis juillet 2022, la loi l’exige pour vendre un immeuble du défunt (source : Notaire.be, 8 novembre 2023). Un héritier qui vit loin, par exemple au Grand-Duché, peut se faire représenter par une procuration.
Que faire quand un héritier refuse de vendre ?
Avant le tribunal, quatre outils amiables existent, et ils se combinent.
- L’estimation indépendante. Beaucoup de blocages naissent d’un désaccord sur la valeur. Une estimation fondée sur des ventes comparables donne une base commune.
- Le rachat de parts. Un héritier reprend les parts des autres, ou les autres rachètent la sienne. Un acte de partage chez le notaire met fin à l’indivision.
- La médiation. Un tiers neutre aide les héritiers à s’accorder sur le prix ou le calendrier.
- La convention d’indivision. Ce contrat permet de rester propriétaires ensemble. Il suspend le partage pendant cinq ans au plus, et doit être transcrit pour être opposable aux tiers (source : Code civil, art. 3.75, Moniteur belge, 2020).
Un héritier attaché à la maison peut financer le rachat des parts par un crédit. Le droit de partage et les frais d’acte s’ajoutent alors au prix des parts.
Que se passe-t-il devant le tribunal de la famille ?
Le juge ordonne le partage quand aucun accord n’émerge. Chaque copropriétaire peut exiger ce partage à tout moment (Code civil, art. 3.75). Si la maison ne peut pas être partagée en nature, le juge peut en ordonner la vente publique, confiée à un notaire. Les ventes publiques des notaires se tiennent en ligne, sur Biddit.
Le notariat décrit ce fonctionnement dans une page du 24 septembre 2026 (source : Notaire.be, 24 septembre 2026) :
- une mise en ligne recommandée d’au moins 4 semaines avant les enchères ;
- des enchères qui durent toujours 8 jours ;
- un procès-verbal d’adjudication signé dans les 10 jours ouvrables ;
- le paiement du prix dans les 6 semaines, si l’offre est acceptée.
Cette page ne parle pas des ventes ordonnées par un juge : leurs modalités se vérifient avec le notaire désigné. Aucune source publique ne chiffre la durée moyenne d’un partage judiciaire.
Le droit de partage wallon est-il de 1 % ou de 3 % ?
De 1 %. Le 30 mars 2026, le ministre-président wallon, chargé du Budget, a confirmé au Parlement de Wallonie l’analyse d’une députée qui retenait ce taux. Quand l’indivision cesse, le droit se calcule sur la valeur de l’immeuble entier ; quand elle persiste, sur la valeur des parts cédées (source : Parlement de Wallonie, 30 mars 2026).
Certains sites annoncent pourtant un droit de partage porté à 3 %. Aucun texte en vigueur trouvé ne le prévoit : le décret-programme du 19 décembre 2025, dans sa version au 1er avril 2026, ne modifie pas les droits d’enregistrement (source : Wallex, consulté en octobre 2026). Le notaire confirme le taux le jour de l’acte.
Le calcul reste simple. Pour une maison de 269 000 euros, la médiane provinciale de 2025, reprise en entier par un héritier, le droit de partage atteint 2 690 euros. S’y ajoutent les honoraires du notaire et le coût de l’estimation. Une vente à un acheteur extérieur ne déclenche pas ce droit.
La plus-value sur une maison héritée
Une revente rapide n’expose pas les héritiers à la taxe de 16,5 %. Elle vise un bien bâti revendu moins de 5 ans après son achat, et certaines reventes après une donation (source : Notaire.be, consulté en octobre 2026). Un bien reçu par succession n’entre pas dans ce régime.
Que dit le marché immobilier de Bastogne et de l’Ardenne ?
La demande reste soutenue dans la province. En 2025, la maison médiane de la province de Luxembourg valait 269 000 euros, contre 230 000 euros en 2024. Les ventes y ont progressé de 20,3 %, contre 16,7 % en Wallonie (source : Fednot, 6 février 2026).
À Bastogne même, la maison médiane s’est vendue 320 000 euros en 2025, en hausse de 22,6 % sur un an (source : Fednot, 6 février 2026). Les couples dominent les achats. En 2025, 69,9 % des maisons achetées à Bastogne l’ont été par des couples, le deuxième taux cité par les notaires dans la province, après Vaux-sur-Sûre (source : Fednot, 6 février 2026).
Le marché se tasse en 2026. Sur les neuf premiers mois, le prix moyen d’une maison recule de 2,2 % dans la province, à 284 088 euros (source : Fednot, 13 octobre 2026). Immoweb affiche 1 771 euros par m² en prix demandés pour la province (source : Immoweb et Belfius, 1er juillet 2026).
Vendre une maison en indivision à Bastogne avec Easyhome
Le bureau Easyhome le plus proche de Bastogne est celui de Marche-en-Famenne. Il se trouve rue de Borchamps 24, 6900 Marche-en-Famenne (084 77 00 43).
Questions fréquentes
Un héritier peut-il être obligé de rester en indivision ?
Non. Chaque copropriétaire peut exiger le partage à tout moment, à l’amiable devant notaire ou en justice. Seule une convention signée par tous peut le retenir, pour cinq ans au plus, avec un renouvellement possible. Pour être opposable aux tiers, cette convention doit être transcrite quand elle porte sur un immeuble.
Le droit de partage se calcule-t-il sur la part rachetée ou sur toute la maison ?
Si un héritier reprend toute la maison, l’indivision prend fin. Le droit de 1 % porte alors sur la valeur de l’immeuble entier. Si l’indivision continue entre les héritiers restants, il porte sur la valeur des parts cédées. La réponse du gouvernement wallon au Parlement, le 30 mars 2026, rappelle cette règle.
Un héritier qui vit loin doit-il venir signer à Bastogne ?
Pas nécessairement. Il peut donner procuration à une autre personne pour signer le compromis et l’acte de vente à sa place. Le notaire chargé de la vente indique la forme requise, surtout quand l’héritier réside à l’étranger, et le délai à prévoir pour réunir le document.
Comment se déroule une vente publique sur Biddit ?
Le bien est mis en ligne, de préférence au moins 4 semaines avant les enchères, qui durent 8 jours. Le vendeur peut refuser l’offre la plus haute si elle reste sous le prix minimal fixé avec le notaire. Le procès-verbal d’adjudication se signe dans les 10 jours ouvrables et le prix se paie dans les 6 semaines.
Les héritiers paient-ils un impôt sur la plus-value en vendant vite ?
Pas au titre de la taxe de 16,5 % sur la revente rapide. Elle vise les biens bâtis achetés, et certains biens reçus par donation, pas ceux reçus par succession. Les droits de succession, eux, restent dus sur la valeur de la maison au jour du décès, selon la part de chaque héritier.
Ressources liées
- La fiche de l’agence Easyhome Marche-en-Famenne
- Comment estimer un bien en indivision ?
- Easyhome peut-elle vendre un bien en indivision ?
- Peut-on vendre sa maison à distance depuis l’étranger ?
- Agence indépendante ou réseau immobilier en Wallonie
Sources : Parlement de Wallonie : Le droit de partage en cas de fin d’indivision, question écrite n° 174 et réponse (réponse du 30 mars 2026) · Wallex : Décret-programme du 19 décembre 2025 portant diverses mesures budgétaires, version en vigueur depuis le 1er avril 2026 (1er avril 2026) · Moniteur belge : Code civil, livre 3 « Les biens », loi du 4 février 2020 (en vigueur depuis le 1er septembre 2021) · Notaire.be : Vente publique de biens immobiliers via Biddit : ce que vous devez savoir avant de vous lancer (24 septembre 2026) · Notaire.be : De combien de temps disposons-nous pour payer les droits de succession ? · Notaire.be : Droits de succession en Wallonie · Notaire.be : Taxes sur les plus-values immobilières · Fednot (Notaire.be) : L’immobilier dans la province du Luxembourg en 2025 (6 février 2026) · Fednot (Notaire.be) : Immobilier du 3e trimestre 2026 : le marché se rafraîchit, la moyenne des prix en hausse (13 octobre 2026) · Immoweb et Belfius : Indice des prix de l’immobilier, avril à juin 2026 (1er juillet 2026) · Notaire.be : Héritage : quand avez-vous besoin d’un acte d’hérédité notarié ? (8 novembre 2023) · Notaire.be : Héritage en Wallonie : bientôt 75 000 euros sans droits de succession (14 octobre 2026) · Fednot (Notaire.be) : L’immobilier dans la province de Luxembourg en 2025, communiqué et cartes communales (6 février 2026)